Asuntovarallisuus on käytännössä kotitalouksien tärkein varallisuuden muoto. Vaikka tuoreet tutkimukset ovat osoittaneet, että kotitalouksien ikääntyessä asuntovarallisuuden suhteellinen osuus kotitalouksien kokonaisvarallisuudesta pienenee, kun kotitaloudet sijoittavat entistä enemmän rahoitusvarallisuuteen, asuntovarallisuuden taloudellista merkitystä kotitalouksien kannalta ei kuitenkaan voi jättää huomiotta. Koska asuntovarallisuuden kehitys riippuu olennaisesti asuntojen hintakehityksestä, on ilmeisen tärkeää ymmärtää, miten asuntojen hinnat vaikuttavat talouteen ja mitkä tekijät puolestaan vaikuttavat asuntojen hintakehitykseen. Tarve ymmärtää asuntomarkkinoiden tasapainoa ja sen muutosten vaikutuksia johtuu pitkälti yhtäältä yleisestä huolesta, miten varallisuushintojen alenemisen vaikuttaa talouteen, sekä toisaalta siitä, millaisia mahdollisia varallisuusvaikutuksia erityisesti asuntovarallisuuden arvon alentumisella on kulutukseen ja sitä kautta kokonaiskysyntään. Näitä varallisuusvaikutuksia ei kuitenkaan tulisi pitää itsestään selvinä. Asuntovarallisuudella on kvantitatiivinen merkitys kotitalouksien kannalta, mutta myös toinen tärkeä merkitys. Useimmat kuluttajat asuvat omistusasunnoissa ja arvostavat tähän suoraan liittyviä asumispalveluita. Näin ollen asuntojen hintojen nousun hyötyjä tasoittaa asumispalveluiden vaihtoehtoiskustannusten kasvu. Asuntojen hintojen nousun myötä eivät kotitalouksien kulutusmahdollisuudet yleensä kasva. Tämän vuoksi ei ole ilmeistä, että asuntovarallisuuden muutoksilla on perinteinen varallisuusvaikutus samassa mielessä kuin varallisuusvaikutuksen ajatellaan kumpuavan kotitalouksien rahoitusvarallisuuden muutoksesta.
Asuntojen hinnat ja kulutus voivat kehittyä samansuuntaisesti monestakin syystä. Yksi niistä on se, että molempien muutokset voivat johtua samasta sokista, esimerkiksi odotetusta tulotason muutoksesta. Asuntojen hinnat voivat myös vaikuttaa suoraan kulutukseen luottomarkkinoiden vaikutusten kautta. Asuntojen hintojen nousu tarjoaa asunnonomistajille aiempaa enemmän vakuuksia, mikä taas voi rohkaista heitä ottamaan lisää lainaa rahoittaakseen haluamansa kulutuksen ja asuntoinvestoinnit. Vaikka tämän luottokanavan tutkimista voi perustella monin eri käytännön esimerkein, tällaisten esimerkkien esittämisen sijaan voi yksinkertaisesti argumentoida, että asuntojen rahoitusjärjestelmän tai yleisemmin rahoitusmarkkinoiden informaatio-ongelmat ovat keskeisiä tämän kanavan olemassaoloon vaikuttavia tekijöitä. Tämä puolestaan tarkoittaa, että etenkin kotitalouksien luotonottoon kohdistuu kulutus- ja asuntoinvestointipäätöksissä mahdollisesti sitovia rajoituksia. Nämä rajoitukset voivat olla monenlaisia, kuten vakuuksia tai myönnettävän luoton määrää koskevia selkeitä rajoituksia taikka käsirahaa koskevia vaatimuksia. Sen lisäksi, että pohditaan, miten luotonottoa koskevat rajoitukset vaikuttavat kotitalouksien optimaalisiin kulutus- ja sijoituspäätöksiin, esiin nousee kiinnostava, mutta paljon vähemmän tutkittu kysymys, miten nämä rajoitukset vaikuttavat asuntojen hintakehitykseen. Tätä kysymystä tutkijat Essi Eerola ja Niku Määttänen pohtivat lähiaikoina ilmestyvässä Suomen Pankin keskustelualoitteessa "On the importance of borrowing constraints on house price dynamics". He ovat rakentaneet ja kalibroineet limittäisten sukupolvien eli ns. OLG-mallin analysoidakseen luotonoton rajoituksista sitä, miten käsirahaa koskevat vaatimukset vaikuttavat asuntojen hintakehitykseen. Omistusasumista koskevassa OLG-mallissa nuorten kotitalouksien täytyy ottaa lainaa rahoittaakseen kulutuksensa, ja kotitalouksien kokoerot voivat vaikuttaa suuresti niiden velkaantuneisuuteen verrattuna toisiin samanikäisiin kotitalouksiin. Mallin avulla esitetään ratkaisu asuntojen hintakehitykseen kahdessa eri skenaarioissa, kun oletetaan, että talouteen kohdistuu tuloihin ja korkotasoon vaikuttava sokki. Kotitalouksien luotonottoa sitovat rajoitukset poikkeavat näissä kahdessa skenaariossa toisistaan. Ensimmäisessä skenaariossa rajoituksia ei ole, mutta toisessa skenaariossa kotitaloudet voivat lainata vain määrän, joka vastaa suuruudeltaan tiettyä osaa asunnon arvosta. Tutkijoita kiinnostavat erityisesti tilanteet, joissa asuntojen hintojen huomattava lasku pienentää voimakkaasti velkaantuneiden kotitalouksien nettovarallisuutta.
Selvittääkseen tarkemmin luotonoton rajoitusten vaikutuksia Eerola ja Määttänen tekevät muutamia yksinkertaistettuja mallinnusoletuksia, jotka mahdollistivat paitsi hyvin tarkan ratkaisun täysin epälineaariselle hintakehitykselle myös analyyttisen kuvauksen luotonoton rajoitusten vaikutuksista asuntojen kokonaiskysyntään. Tutkijat ovat myös perustaneet mallinsa oletukseen täydellisestä ennakkotietämyksestä sekä kaupankäyntikustannusten ja muiden markkinahäiriöitä mahdollistavien tekijöiden puuttumisesta kotitalouksien hyvinvoinnin maksimointiongelmasta. Eerola ja Määttänen ovat kalibroineet mallin suomalaisen aineiston mukaan ja vertaavat mallilla simuloitua hintadynamiikkaa Suomen asuntomarkkinoiden viimeaikaiseen kehitykseen. Suomi onkin erityisen kiinnostava testitapaus maan lähihistorian kahden suuren sokin takia: luottomarkkinoiden vapauttaminen 1980-luvun lopulla ja vakava taantuma 1990-luvun alussa. Molemmissa tapauksissa asuntojen hinnat muuttuivat voimakkaasti. Niinpä laskemalla asuntojen hintakehitys malliin rakennettujen samanlaisten sokkien perusteella sekä vertaamalla tulosta toteutuneeseen asuntojen hintakehitykseen saadaan sopivasti testattua mallin kvantitatiivinen asianmukaisuus. Eerolan ja Määttäsen teoreettisen mallin sekä kalibrointiharjoituksen tulokset ovat varsin kiinnostavia. Ensinnäkin malli selittää suuren osan asuntojen hintojen noususta, joka osui samaan aikaan luottomarkkinoiden vapauttamisen kanssa. Havaittua asuntojen hintojen nousua voidaan siis pitää tasapainon mukaisena reaktiona empiirisesti uskottavalle luottorajoitusten lieventämiselle. Tämä viittaa myös siihen, että mallissa pääosin näkyy luottorajoitusten todellinen merkitys asuntomarkkinoiden kysyntään. Tutkijat huomasivat myös, että jäljelle jääneet luottorajoitukset voivat joissakin tilanteissa vaikuttaa merkittävästi asuntojen hintadynamiikkaan. Tarkemmin sanoen luottorajoitusten merkitykseen vaikuttaa voimakkaasti se, mihin asuntojen hintakehitys perustuu, ja etenkin, ohjaavatko asuntojen hintojen muutoksia lähinnä kotitalouksien tuloihin vai talouden korkoihin vaikuttavat sokit. Luottorajoitusten takia asuntojen hintakehitys on lisäksi ollut huomattavan eritahtista kotitalouksien tuloihin vaikuttavien suurten tuloja lisäävien ja niitä alentavien sokkien aikana. Tulokset selittyvät osittain sillä, että niiden kotitalouksien osuus, joiden luotonotolle on rajoituksia, muuttuu hintakehitykseen vaikuttavan sokin mukaan. OLG-mallin rakenteen perusteella on luontevaa ajatella, että Eerolan ja Määttäsen saamat tulokset pätevät asuntojen hintojen pitkäaikaisiin vaihteluihin. Analyysi on joka tapauksessa selkeä ja tulokset hyvin kiinnostavia. Eerolan ja Määttäsen tutkimuksen pitäisi innostaa tutkijoita jatkamaan tämän todella tärkeän asian tutkimista. |