Viimeaikaisella Yhdysvaltojen asuntomarkkinoiden myllerryksellä on ollut merkittäviä kansainvälisiä vaikutuksia rahoitusmarkkinoihin, makrotalouteen ja erityisesti asuntomarkkinoihin. Asuntomarkkinakriisi on vaikuttanut erityisesti omistusasuntomarkkinoihin useissa maissa. Näille markkinoille on tyypillistä, että useimmilla asunnonostajilla oman pääoman osuus on asunnon hankintahintaa pienempi, jolloin otetaan asuntolainaa kodin vakuusarvoa vastaan. Yleinen käsitys on, että 20–30 viime vuoden aikana tehtyjen rahoitusinnovaatioiden ansiosta kotitalouksien on nykyään aiempaa helpompi saada lainaa asuntoaan vastaan. Tällaiset lainanottotarpeet voivat perustua joko kotitalouksien kaupankäyntiin asuntomarkkinoilla tai haluun rahoittaa kulutusta kiinneluotolla. Eräs lainansaantimahdollisuuksien parantumisen seuraus on asuntojen kysynnän kasvu ja hintojen nousu. Asuntojen hintojen nousu puolestaan kasvattaa asuntojen vakuusarvoja. Siten varallisuusvaikutukset voivat tukea kulutuskysynnän kasvua, mikä puolestaan aiheuttaa inflaation nousupaineita.
Tätä nimitetään usein asuntojen hintasokkien – ja yleisemmin varallisuushintasokkien – välittymismekanismiksi kokonaisinflaatioon, ja välittymismekanismin vuoksi monet tutkijat ja päätöksentekijät ovat sitä mieltä, että keskuspankkien on seurattava tiiviimmin varallisuushintojen kehitystä pyrkiessään toteuttamaan hintavakauteen tähtäävää rahapolitiikkaa. Mutta kuinka voimakkaita nämä varallisuusvaikutukset ovat, ja mikä on kenties vielä perustavanlaatuisempaa, mitä tiedämme vakuusrajoitteiden muutosten vaikutuksista asuntojen hintoihin? Asuntomarkkinoiden standarditeoriat eivät itse asiassa ennusta, että vakuusrajoitteiden muutokset aiheuttaisivat asuntojen hinnoissa merkittäviä muutoksia. Lisäksi näillä teorioilla on yleisiä vaikeuksia selittää asuntojen hinnoissa tapahtunutta kestävää nousutrendiä. Näin ollen ennen kuin tutkitaan rahoituskitkatekijöiden vaikutuksia asuntomarkkinoihin, on varmistuttava siitä, että asuntomarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan teoriassa on otettu huomioon asuntohintojen dynamiikan olennaiset piirteet.
Omakotitalomarkkinoiden kaksi osa-aluetta – vanhojen ja uusien talojen markkina – vaikuttavat kokonaistalouteen eri tavoin. Lisäksi näyttö viittaa siihen, että näiden markkinoiden aikaisempi käyttäytyminen on ollut hyvin erilaista. Tarkemmin sanoen vanhojen asuntojen tarjonta valmiilla asuntoalueilla on jäykempää kuin uusien asuntojen tarjonta uusilla asuntoalueilla. Siten asuntojen kysynnän muutosten tulisi näkyä pääasiassa vanhojen asuntojen suhteellisessa hinnassa ja uusien asuntojen rakentamisessa. Näytön perusteella vaikuttaakin siltä, että vanhojen asuntojen suhteellinen hinta on noussut merkittävästi viime vuosina uusien asuntojen hintoihin nähden. Toisaalta uusien asuntojen rakentamisen kasvu on myötävaikuttanut suoraan bruttokansantuotteen kasvuun asuinrakentamisinvestointien kasvun kautta. Vanhojen asuntojen suhteellisen hinnan nousu vaikuttaa bruttokansantuotteeseen, kuten edellä on esitetty, vain välillisesti nykyisten omistajien ja potentiaalisten tulevien omistajien varallisuuden uudelleenjaon kautta.
Asuntojen hintaromahduksia on tapahtunut harvoin, eivätkä ne ole saaneet kotitalouksia karttamaan investoimista asuntomarkkinoille. Monissa maissa suuri osa kotitalouksien varallisuudesta on edelleen asuntovarallisuutta. Asuntovarallisuuden tuotto on ollut suhteellisen korkea ja vakaa, mikä saattaa viitata siihen, että asunto on kotitalouksille houkutteleva sijoitusvaihtoehto. Tässä mielessä asuntomarkkinoita voidaan pitää suojana erilaisia sokkeja vastaan. Viimeaikainen turbulenssi kuitenkin muistuttaa, ettei kannata olla liian luottavainen asuntomarkkinoiden kehityksen suhteen, eli s asuntomarkkinat voivat ainakin harvakseltaan olla myös merkittävä sokkien lähde. Suomen Pankin ja SUERF:n yhdessä järjestämässä konferenssissa 4.–5. kesäkuuta selvitettiin näitä asuntomarkkinoiden kahta ominaisuutta syvällisesti. Seuraavassa yhteenvedossa kuvataan paitsi asuntomarkkinoiden erilaisia käyttäytymis- ja rakennepiirteitä, jotka riippuvat markkinoiden kehityksestä, myös asuntomarkkinoiden mahdollista merkittävyyttä rahapolitiikan ja yleisemmin keskuspankkitoiminnan kannalta. |