Lähes 80 henkeä Euroopasta, Yhdysvalloista ja Aasiasta osallistui tähän SUERF:n ja Suomen Pankin yhteistyössä järjestämään konferenssiin. Kyseessä oli neljäs niiden yhdessä järjestämä konferenssi, ja se pidetään joka toinen vuosi.
Alkutervehdyksessään ja avauspuheenvuorossaan SUERF:n puheenjohtaja Catherine Lubochinsky ja Suomen Pankin johtokunnan jäsen Sinikka Salo totesivat, että varallisuusesineiden hinnat on jälleen nostettu esille keskuspankkien politiikkakeskusteluissa. Tohtori Salo muistutti myös siitä, miten tärkeä asema hyvin toimivilla asuntomarkkinoiden rakenteilla ja instituutioilla on, kun halutaan tarjota kustannustehokasta ja laadukasta asumista. Hän käsitteli tarkemmin Suomea ja totesi, että vaikka maassamme on tarjolla runsaasti rakentamiseen soveltuvaa maata, sitä ei saada riittävästi rakennuskäyttöön. Tämä vaikuttaa sekä asuntojen tarjontaan että asuntojen hintoihin Suomessa.
Ohjelmapuheessaan Philadelphian Federal Reserve Bankin tutkimusjohtaja Loretta Mester käsitteli tarkemmin argumentteja sen puolesta ja sitä vastaan, että varallisuushinnat nostettaisiin keskeisempään asemaan rahapolitiikassa. Hänen mukaansa näiden vastakkaisten argumenttien väliset erot ovat lähinnä vivahdetasolla. On tärkeää seurata rahoitusmarkkinoiden tasapainottomuuksien kehitystä ja tiedostaa selkeämmin, että ne vaikuttavat talouskasvunäkymiin ja inflaatioon pitkällä aikavälillä. Yleisön esittämien kysymysten yhteydessä hän lisäsi myös, että tarvitaan vielä runsaasti tutkimusta nykyisten makromallien kehittämiseksi, jotta kriisejä ja niihin johtavaa kehitystä voitaisiin ymmärtää paremmin.
Ensimmäisen osan kahdessa esityksessä, empiirisessä ja teoreettisessa, käsiteltiin luottorajoitteita asuntojen hintojen mallintamisessa ja selittämisessä. Anthony Murphy Oxfordin yliopistosta yhteistyössä John Ducan ja John Muellbauerin kanssa käytti American Housing Surveyn aineistoa ensiasunnonostajista osoittaakseen luottorajoitteiden vaikutuksen asuntojen hintoihin. Hän esitti, että myönnettyjen lainamäärien kasvu suhteessa vaadittuihin vakuuksiin osoittaa luottorajoitteiden kevenemistä ja se johtuu todennäköisesti kahdesta rahoitusinnovaatiosta: luottopisteytystekniikoiden käyttöönotosta luottokelpoisuudeltaan toisluokkaisten asuntolainojen lajittelussa ja hinnoittelussa sekä näiden lainojen rahoittamiseen käytetystä arvopaperistamisesta. Essi Eerola Helsingin yliopistosta osoitti yhdessä Niku Määttäsen kanssa tehdyssä tutkimuksessa, että luottorajoitteiden vaikutus asuntojen hintoihin riippuu siitä, perustuvatko asuntojen hintojen muutokset tulo- vai korkosokkeihin. Lisäksi luottorajoitteiden takia asuntojen hinnat saattavat reagoida epäsymmetrisesti suuriin positiivisiin ja suuriin negatiivisiin tulosokkeihin.
Toisen osan kahdessa tutkimuksessa käsiteltiin asiakastason aineistoa asuntolainapäätöksistä Yhdysvaltojen asuntomarkkinoilla. Ensimmäisessä tutkimuksessa, nimeltään osuvasti Where's the smoking gun?, St. Louisin Federal Reserve Bankin Rajdeep Sengupta (yhteistyössä Geeteesh Bhardwajin kanssa) esitti, että vastoin yleistä käsitystä subprime-asuntolainojen luottostandardit eivät höllentyneet vuoden 2004 jälkeen, joten kriteerien heikkeneminen ei voi selittää subprime-markkinoiden romahdusta. Näin ollen rahoitusmarkkinat romahduttanut ase saattaa edelleen olla löytymättä, mutta tutkijat viittaavat subprime-asuntolainojen bridge-rahoitusluonteeseen, jota he ovat selvittäneet yksityiskohtaisemmin myöhemmässä tutkimuksessaan. Souphala Chomsisengphetin esittelemässä toisessa yhdysvaltalaistutkijoiden tutkimuksessa analysoitiin suuririskisten asuntolainahakemusten pakollista ulkopuolista arviointia, jota sovelletaan Illinoisin osavaltiossa. Sen mukaan tällainen tehostettu valvonta paransi luottolaitosten suorittamaa luottokelpoisuusarviointia, mikä puolestaan johti luottotappioiden ja pakkolunastusten vähenemiseen.
Konferenssin ensimmäisen päivän päättäneessä asuntomarkkinoiden poliittista taloustiedettä käsitelleessä paneelissa puheenjohtajana toimi professori Heikki Loikkanen Helsingin yliopistosta. Yannis Ioannides (Tufts University) kertasi asuntojen hintojen viimeaikaista kehitystä Yhdysvaltojen markkinoilla. Hän osoitti suuria alueellisia eroja Yhdysvalloissa ja korosti, että Yhdysvalloissa omistusasumista on rohkaistu poliittisesti merkittävällä tavalla. Hän totesi myös, että Yhdysvalloissa elää vankka usko asuntoihin varmoina arvon säilyttäjinä. Hänen puheenvuoronsa jälkeen Peter Englund Tukholman kauppakorkeakoulusta esitteli historiallisen näkökulman asuntomarkkinoiden nousuihin ja laskuihin Pohjoismaissa 1990-luvun alun pankkikriisien yhteydessä. Hän huomautti, että koska Pohjoismaissa asuntolainoihin liittyy täysi takautumisoikeus, asuntoluotoista pankeille aiheutuneet luottotappiot eivät viime kädessä olleet erityisen suuria verrattuna yritysluottotappioihin.
Raymond Duch Oxfordin yliopistosta oli tutkinut poliittisen ilmapiirin ja asuntomarkkinoita koskevien odotusten yhteyttä mutta totesi, ettei yhteys ollut yhtä voimakas kuin muiden keskeisten kokonaistaloudellisten muuttujien kanssa, kuten poliittisen ilmapiirin ja inflaatio-odotusten välinen yhteys. Risto Murto Keskinäinen työeläkeyhtiö Varmasta esitteli omaisuudenhoitoalan näkemyksiä. Hän kuvaili viime vuoden haastavaa sijoitusympäristöä ja muistutti yleisöä hajautushyötyjen häviämisestä äärimmäisissä markkinatilanteissa. Lopuksi hän totesi, että vaikka suhdannetekijät näyttävät tällä hetkellä helpottavan, edelleen haastavia ovat rakenteelliset tekijät, jotka liittyvät esimerkiksi monien valtioiden korkeisiin velkatasoihin.
Yleisökeskustelussa pohdittiin, mikä käynnisti asuntojen hintojen laskun Yhdysvalloissa. Paneelin mukaan sitä ei välttämättä vielä tiedetä. Yleisöstä esitetyssä kommentissa viitattiin näyttöön, jonka mukaan muutos Yhdysvaltojen konkurssilaissa on saattanut vaikuttaa asuntojen hintakehityksen kääntymiseen.
Toinen päivä alkoi pyydetyllä esityksellä, jonka piti Antonio Cortina, Banco Santanderin apulaistutkimusjohtaja. Sekä hän että tämän konferenssin osan puheenjohtaja Espanjan keskuspankin ja SUERF:n Juan Ayoso korostivat erityisiä rakenteellisia tekijöitä, jotka myötävaikuttivat Espanjan asuntomarkkinabuumiin suhdannetekijöiden ohella. Tällaisia rakenteellisia tekijöitä olivat maahanmuutto sekä Espanjan loma-asuntojen lisääntynyt kysyntä pohjoiseurooppalaisten eläkeläisten keskuudessa. Cortina viittasi myös vuokramarkkinoilla oleviin puutteisiin.
Kolmannessa osassa Espanjan keskuspankin Carmen Martinez osoitti empiirisesti vahvan, pitkän aikavälin yhteyden asuntojen hintojen ja asuntolainojen välillä. Espanjan asuntomarkkinoilla tehdyn tutkimuksen avulla hän osoitti, kuinka yliarvostetut asuntojen hinnat saattavat luoda virheellisen käsityksen siitä, ettei asuntovelallisten keskuudessa olisi ylivelkaantuneisuutta. Keskustelussa tuli esille, että myös velkaantuneisuuden jakaantumisella yksityishenkilöiden kesken voi olla vaikutusta rahoitusmarkkinoiden vakauteen.
Neljännen osan yleisenä teemana olivat rahapolitiikka ja asuntojen hinnat. Yhdysvaltoja ja euroaluetta koskevan kahden maan makromallin avulla Alessandro Notarpietro Bocconi Universitystä ja Italian keskuspankista (yhdessä Matthieu Darracqin kanssa) esitti, että rahapolitiikka on reagoinut asuntoihin liittyviin sokkeihin ja että normatiivisen lisäanalyysin mukaan asuntojen hintakehityksen huomioon ottava rahapolitiikka on todellakin optimaalista. Lopuksi Jean-Stéphane Mésonnier (ja Sébastian Frappa) Ranskan keskuspankista esitteli aineistoa, jonka mukaan inflaatiotavoitteeseen perustuva rahapolitiikka on myötävaikuttanut asuntojen hintojen nousuun ja volatiliteetin kasvuun 17 teollisuusmaan joukossa, joista yhdeksässä maassa on asetettu inflaatiotavoitteita jaksolla 1980–2006. Nämä tulokset tukevat usein esitettyä kritiikkiä, jonka mukaan inflaatiotavoite voi myötävaikuttaa rahoitusmarkkinoiden tasapainottomuuksien kasvuun. Yleisöstä esitetyssä huomautuksessa korostettiin, että on tärkeää tarkistaa, voivatko yksittäisiä maita koskevat havainnot vaikuttaa tuloksiin. Lisäksi viitattiin muuhun tutkimukseen perustuvaan näyttöön, jonka mukaan hitaaseen inflaatiovauhtiin liittyy pienempi pankkikriisien todennäköisyys.
Guido Wolswijk Euroopan keskuspankista (EKP) esitteli pyydetyssä esityksessään EKP:n julkaisua Structural Issues Report 2009: Housing finance in the euro area. Raportin keskeiset tulokset viittaavat siihen, että vaikka asuntolainojen marginaalit ovat kenties kilpailun vaikutuksesta kaventuneet euroalueella, niiden tasossa on edelleen huomattavia eroja, mikä kertoo institutionaalisista eroista maiden välillä. Ns. luo ja hajauta -malli on eräs nykyisen maailmanlaajuisen kriisin keskeisistä taustatekijöistä, ja se on ollut euroalueella kehittymättömämpi kuin Yhdysvalloissa ja Isossa-Britanniassa. Tämä voi olla eräs syistä, miksi euroalueen asuntorahoitusmarkkinat ovat vaikuttaneet Yhdysvaltoja ja Isoa-Britanniaa kestävämmiltä sokkeja vastaan.
Toisen ohjelmapuheen ”Housing markets and the financial crisis of 2007–2008: lessons for the future” piti Dallasin Federal Reserve Bankin apulaisjohtaja John Duca. Hänen mukaansa Yhdysvaltojen tämänhetkisellä finanssikriisillä on useimmat aikaisempien finanssikriisien vakiopiirteet mutta kriisi paljastaa myös kaksi keskeistä vikaa tavanomaisissa talousmalleissa. Ne ovat 1) luottokriteerien ja rahoitusinnovaatioiden jättäminen pois makrotaloudellisista malleista ja 2) liiallinen yksinkertaistaminen siten, että asuntoja pidetään yhtä likvideinä kuin tavanomaista rahoitusvarallisuutta. Hänen mukaansa eräs opetus tulevaisuuden varalle voisi olla se, että omistusasumista edistävä politiikka luotontarjontaa helpottamalla ei välttämättä saisi olla ainoa lähestymistapa, vaan tulisi pohtia myös asuntojen tarjonnan parantamiskeinoja.
Loppupuheenvuorossaan Suomen Pankin tutkimuspäällikkö Jouko Vilmunen huomautti, että konferenssin esitelmissä pääasiassa käsiteltyjen kysyntätekijöiden ohella tulevaisuuden haasteet koskevat myös tarjonnan tekijöitä. Tätä korostettiin myös Sinikka Salon avauspuheenvuorossa ja toisessa ohjelmapuheessa. |