Kuinka pitkälle ja nopeasti asuntomarkkinat yhdentyvät?
Pääomien, tavaroiden ja palvelujen sekä myös ihmisten liikkuminen yli rajojen vaikuttaa markkinoilla. Euroopan unioni luo mahdollisimman yhdenmukaiset toiminta- ja kilpailuedellytykset koko alueellaan. Euroalueen rahoitusmarkkinat ovat pitkälle yhdentyneet. Tällainen kehitys lisää kilpailua, tuottavuutta ja hyvinvointia. Se vaikuttaa yhä enemmän asuntomarkkinoihin ja -rahoitukseen Suomessakin. Erityispiirteenä Suomen asuntolainoituksessa on vaihtuvakorkoisten lainojen suuri osuus, jonka riskiin on erityisesti laina-aikojen pidennyttyä kiinnitettävä huomiota.
Asuntomarkkinat
Asuntomarkkinat yhdentyvät, mutta kansallisia piirteitä on vielä jäljellä. Yhdentyminen on voimistunut erityisesti1990-luvulta lähtien. Sääntelyä on purettu. Yhteinen raha ja korko sekä talouspolitiikan koordinaatio yhdenmukaistavat toimintaedellytyksiä euroalueen markkinoilla.
Yhdentymiskehitystä voimistaa osaltaan vastikään päätetty palveludirektiivi, jolla yli rajojen tapahtuvan asuntorakentamisen, asuntokaupan ja kiinteistövälityksen esteitä poistetaan. Kansallisia tekijöitä on jatkossakin johtuen maiden erilaisista talouksista, sääntelystä, väestöpohjasta, ilmastosta ja asuntorahoitusjärjestelmistä.
Lähitulevaisuudessa vaatimukset asuntojen koon, laadun ja hinnan suhteen yhdentyvät, sillä asunnon hankkijoilla on entistä paremmat tiedot ja mahdollisuudet vertailla asumista eri maissa. Rakennusliikkeet ovat kansainvälistyneet ja kun ne toimivat enenevässä määrin yli rajojen, on luontevaa odottaa entistä yhdenmukaisempia standardeja.
Ulkomaiset kiinteistösijoittajat ovat tulleet Suomeen ja suomalaiset myös vastaavasti sijoittavat ulkomaille. Eri markkinoilla tapahtuvia muutoksia seurataan tarkkaan. Näin kiinteistöjen arvonmuutokset esimerkiksi New Yorkissa voivat vaikuttaa suoraan sijoittajakäyttäytymisenä kiinteistöjen arvoihin Euroopan metropoleissa, mukaan lukien Suomen suurimmat kaupungit.
Asuntorahoitus
Asuntomarkkinoiden kehitys on kytköksissä asuntorahoitusjärjestelmän yhdentymiseen. Lisäksi Euroopan talous- ja rahaliiton tavoitteen, integroituneiden rahoitusmarkkinoiden, yksi osa on asuntorahoituksen yhdenmukaistuminen.
Vaikka rahoituksen ehdot ovatkin alkaneet lähestyä toisiaan euroalueen eri maissa, kansallisia eroja on edelleen erityisesti asuntorahoituksen muodoissa, korkotasossa ja lainakoron määräytymisperusteissa. Esimerkiksi Tanskassa asuntorahoituksessa käytetään erityisiä kiinteistöluottolaitoksia ja näiden liikkeeseen laskemia joukkovelkakirjoja. Toisaalta monissa maissa, mm. Suomessa ja Saksassa, pankkilaina on rahoituksen pääasiallinen muoto. Noin puolet kaikista EU-15 maissa annetuista asuntolainoista on kiinteäkorkoisia, kun taas Suomessa yli 90 prosenttia otetaan vaihtuvakorkoisena, yleisemmin euriboriin sidottuna lainana.
Suomessa on jo pidemmän aikaa näkynyt asuntolainojen kovaa hintakilpailua ja takaisinmaksuaikojen pidentymistä. Hintakilpailu on osaltaan johtanut vaihtuvakorkoisten lainojen käyttöön. Lyhyet markkinakorot ovat alhaisia ja ovat näin houkutelleet sitomaan lainan koron niihin. Tämä tarkoittaa sitä, että korkoriski on siirretty pankeilta kotitalouksille. Mutta onko kotitalouksilla tietoa ja välineitä hallita korkoriskiä?
Pankit antavat lainanottajille jo nyt perusneuvontaa riskeistä. Lisäksi yleisesti tehdään maksukykytestejä ja varoitetaan ylivelkaantumisesta. Huomioiden pitkät laina-ajat ja vaihtuvakorkoisten lainojen suuri osuus, on pankkien varmistettava, että asuntovelalliset ymmärtävät riskit ja keinot suojautua niiltä. Niiden tulee lisäksi kehittää sellaiset korkoriskin suojausvälineet, jotka sopivat yksityishenkilöille. Yrityksillä on jo käytettävissään esimerkiksi koronvaihtosopimuksia ja korko-optioita, joita voidaan edelleen kehittää sopiviksi asuntolainoituksen lisätuotteiksi.
Yhteenveto
Asuntomarkkinoiden ja – rahoituksen kehityksen suunta on selvä; yhdentyminen. Osa vaikutuksista on jo nähty. Kehitystä hidastavat kansallisten järjestelmien erot ja kuluttajien tottumukset, jotka eivät muutu hetkessä. Lisää vaikutuksia on siis tulossa.
Kiinteistömarkkinoilla kansainvälinen riippuvuus on lisääntynyt. Muutokset muualla vaikuttavat kiinteistömarkkinoihin ja -hintoihin täällä sekä suoraan sijoittajakäyttäytymisenä että välillisesti maailmantalouden kehityksen kautta.
Suomalaisessa asuntorahoituksessa kilpailu jatkuu. Toistaiseksi pankit ovat voineet paikata kapenevat asuntolainamarginaalit lisääntyvillä volyymeilla. Alati lisääntyvän ulkomaisen pankkipalvelutarjonnan johdosta rahoituslaitokset kilpailevat jatkossa hinnan lisäksi erilaisilla tuotteilla ja palveluilla.
Suomessa asuntorahoitus on valtaosin vaihtuvakorkoista ja lainanottajilla on rahoitukseen liittyvä korkoriski kannettavaan. Asuntovelallisille tuleekin tarjota riittävät korkoriskiltä suojautumisen keinot.
Kalvosarja (PDF)