Pankinjohtaja Sinikka Salon puheenvuoro valtakunnallisessa asumistutkimusseminaarissa

Puheet ja haastattelut Puhe tiistai 20.11.2001, 0.00
Asuntomarkkinoiden toiminnasta nyky-Suomessa


Haluaisin heti alkuun kiittää Suomen Kiinteistöliittoa ja Varsinais-Suomen Kiinteistöyhdistystä tästä tilaisuudesta tulla puhumaan asuntomarkkinoista, jotka kuten tiedätte ovat olleet lähellä sydäntäni – olenhan tehnyt väitöskirjanikin asuntomarkkinoista. Ja vaikka en ole enää vuosiin tehnyt asuntomarkkinoita koskevaa tutkimusta, olen kuitenkin pyrkinyt jonkin verran seuraamaan niitä. Etenkin palattuani kotimaahan – lähes kuuden Keski-Euroopassa vietetyn vuoden jälkeen ja näin hankittuani henkilökohtaistakin kokemusta asumisesta Saksassa - haluaisin sanoa että tärkein yksittäinen asia, johon haluaisin korjausta Suomessa on edelleen asuntomarkkinat.

Minulle oli annettu otsikoksi "Rahoituksen näkökulma asumiseen". Koska asuntorahoitus perinteisessä mielessä ei mielestäni nykyoloissa ole asuntopolitiikan kannalta ongelma-alue, olen ottanut tässä puheenvuorossani vapauden tarkastella muita mielestäni tärkeämpiä asuntomarkkinoihin liittyviä kysymyksiä. Toki käsittelen myös asuntorahoitusta ja rahoituksellisia asioita. Ja vaikka olemmekin tutkijaseminaarissa olen ottanut itselleni hieman "provokatorisen" roolin?


Asumistasomme EU:n alhaisin


Tässä roolissani taustaksi esitän ensin muutamia tosiasioita: Suomessa asutaan edelleenkin ahtaasti – asuntojemme keskikoko on pienin EU-maista. Euroopan tiheimmin asutuissa maissa (Saksa, Hollanti; väestötiheys yli kymmenkertainen Suomeen verrattuna) asutaan väljemmin ja laadukkaammin. Esimerkiksi Hollannissa (väestötiheys korkein EU:ssa) 71 % (!) asunnoista on omakotitaloja ja asuntojen keskikoko on 98 m2. Myös Saksassa ja Tanskassa asumisväljyys on suuri. Lisäksi myös vuokra-asuntoja on suuri osa asuntokannasta. Suomessa asuntojen keskikoko on 76 m2, omakotitaloja on 40.5 % asunnoista ja vuokra-asuntoja 30 %.

Asuminen on kotitalouden hyvinvoinnin keskeisimpiä tekijöitä. Se että asumme liian ahtaasti ja kalliisti ja meillä on asuntopulaa, etenkin kasvukeskuksissa ja pääkaupunkiseudulla, tulee pitämään asuntomarkkinat ”alituisessa kriisissä”. On kestämätöntä, että tavanomaisilla palkkatuloilla ei ole mahdollista kohtuullisenkaan perheasunnon hankkimiseen eikä myöskään vuokra-asuntoja ole tarjolla. Lisäksi asuntokanta on laadullisesti heikkotasoista – pieniä asuntoja standardoiduissa elementtikerrostaloissa. Asumisahtaus elintaso-Suomessa on nykypäivää – etenkin pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa.

Tutkimusten mukaan valtaosa haluaa asua omakotitaloissa, mutta uustuotannosta valtaosa on kerrostalotuotantoa ja liian pieniä. Kotitalouksien preferenssit eivät toteudu. Yhteiskunnalle tulee kalliiksi rakentaa ”vääränlaisia” asuntoja, joita ei haluta muutoin kuin ”niin kauan kuin on pakko”. Edessä on purkaminen, pienten asuntojen yhdistäminen.

On myös kysyttävä, mikä merkitys vuokra-asuntojen puutteella on työvoiman liikkuvuuteen, jonka lisääntyminen olisi toivottavaa. Myös – ja tämä liittyy kotitalouksien velkaantumistarpeeseen – nuorten ensiasunnon hankkijoiden rahoitussuunnittelu elinkaarella helpottuisi, jos ennen ”vakiintumista” ja oman asunnon hankintaa voisi asua kohtuullisesti vuokra-asunnossa ja säästää ennen oman asunnon hankintaa. Tässä yhteydessä on todettava, että nythän kotitalouksien keskimääräinen velkaantuneisuus Suomessa ei ole korkea ( n. 60 % suhteutettuna käytettävissä oleviin tuloihin), mutta luonnollisesti velkaantumisvara etenkin nuorilla on rajoitettu.

Kaiken kaikkiaan voidaan todeta että asuntotilanteemme on eurooppalaisittain erittäin huono (kaikilla tavanomaisilla mittareilla mitattuna). Alemmasta asumistasosta huolimatta asumiseen käytetty tulo-osuus on jopa korkeampi kuin EU:ssa keskimäärin – saamme siis asumisessa muita vähemmän reaalista vastinetta rahoillemme.


Mistä tämä johtuu?


Mistä tämä heikko asiantila sitten johtuu. Etsittäessä keinoja asunto-ongelmien ratkaisemiseksi on tarkasteltava hyvin laajalti talouden eri tekijöitä. Asuntopolitiikka ei ole vain jotain tukipolitiikkaa tai aravapolitiikkaa, vaan asuntopolitiikkaa ovat kaikki ne toimet, joilla vaikutetaan asuntomarkkinoiden toimintaan. Ja on hyvä muistuttaa että asuntomarkkinoilla voidaan tavallaan erottaa monia eri markkinoita: kiinteistömarkkinat, joilla muodostuvat vanhojen asuntojen hinnat ja uudisrakennusmarkkinat, joilla muodostuvat uusien asuntojen hinnat. Lyhyellä aikavälillä asuntojen tarjonta (olemassa oleva asuntokanta) on jäykkä, joten asuntojen hintataso on pääosin kysynnän määräämä. Pidemmällä aikavälillä uustuotannon kautta tuleva tarjonta ja sen hintataso vaikuttaa koko asuntokannan hintakehitykseen. Tarjonta puolestaan riippuu tärkeältä osalta maamarkkinoiden toiminnasta ja rakennuspanosten markkinoiden toiminnasta samoin kuin saatavilla olevasta työvoimasta eli siis työmarkkinoiden toiminnasta. Koska asuntoa ei yleensä osteta ilman lainarahoitusta ja koska asunto on myös sijoituskohde, asuntomarkkinoiden toiminta kytkeytyy läheisesti rahoitusmarkkinoihin. Kun talousyksiköt pelkästään ostavat toisten omistamien asuinkiinteistöjen palveluja, puhutaan vuokramarkkinoista.

Tätä esitystäni varten katselin mitä olen ajatellut asuntomarkkinoiden toiminnasta kymmenisen vuotta sitten kun olin vielä aktiivisesti kiinni asuntomarkkinoita koskevassa tutkimuksessa ja tarkastelin mitä on tehty sen jälkeen. (Tällöin mm. kirjoitin yhdessä Heikki A. Loikkasen kanssa Kansantaloudelliseen aikakauskirjaan artikkelin "Asuntomarkkinoiden toiminnan edistäminen".) Tuolloin esitimme että asumistasomme laatu ja kustannukset olisi em. markkinoiden toimintaa edistämällä saatava pohjoismaiselle tasolle vuoteen 2000 mennessä. Tätä ei ole saavutettu. Mutta onko mikään muuttunut noista ajoista?


Maamarkkinoiden elvyttäminen keskeistä


Kymmenen vuotta sitten panimme suuren painon maamarkkinoiden elvyttämiselle, ja se on edelleen mielestäni tärkein kysymys suomalaisten asumisen kannalta. On aivan ilmeistä että meillä ei ole kasvukeskuksissa riittävästi tontteja saatavilla. Tonttihinnat ovat aluekeskuksissa kohtuuttoman korkeita. Maamarkkinat eivät toimi kunnolla.

Maamarkkinoiden toiminnan edistäminen edellyttää rakennusmaan tarjonnan lisäämistä ja saamista joustavammaksi. Vaikka maata ei voikaan valmistaa, tonttimaata voi! Tarvitaan toimenpiteitä, jotka koskevat sekä kaavoitusmenettelyjä että vero- ym. kannustimia, jotka ohjausvaikutuksiltaan edistävät tarvittavan rakennusmaan saamista käyttöön. Kaavoituksessa pitää pyrkiä pitkäjänteisyyteen. (Ilmeisesti lamavuosina ja niiden jälkeenkin kunnissa vähennettiin kaavoitukseen panostamista ja kaavoitushenkilöstöä.)

Itse asiassa esimerkiksi kunnilla on käytössään varsin tehokkaita keinoja edistää näitä päämääriä: Kunnilla on kaavoitusmonopoli, jota olisi käytettävä yhdyskuntarakenteellisesti järkevien ja viihtyisien asuntoalueiden synnyttämiseksi. Kaupunkien ja kuntien omaa maankäyttöä ja maanhankintaa tulee tehostaa. Myös yksityisessä omistuksessa olevia maita olisi kaavoitettava, mikäli se on yhdyskuntarakenteen tarkoituksenmukaisen kehityksen kannalta toivottavaa. Rakentamisen olisi kaupunkialueilla edistyttävä kaavoituksellisin perustein tavoitteena viihtyisä yhdyskunta. Kuntarajat tai maanomistussuhteet eivät saisi olla esteenä. Kaavoituksella ei saisi esim. synnyttää välialueita, jotka kuitenkin on myöhemmin tarkoitus saada asumiskäyttöön. Kaupunkikeskusten ulkopuolella perusvaihtoehtona olisi pidettävä nykyistä enemmän pientalorakentamista kerrostalolähiöiden sijasta.

Kunnilla on tonttimaata koskeva lunastusoikeus. Sitä olisi käytettävä nykyistä herkemmin. Kaavoitusmenettelyjä olisi nopeutettava ja valitusaikoja lyhennettävä.

Kaavoituksen tuloksena syntyvän arvonnousun verotus ja kiinteistöveron merkittävämpi käyttöönotto edistäisivät sekä maan markkinoille tulevaa tarjontaa että olemassa olevan asunto- ja muun rakennuskannan tehokkaampaa käyttöä. (Huomattakoon, että kiinteistövero ”vakaana verotulona” olisi kunnille soveltuvampi verrattuna yhtiöveroon, jonka tuotto vaihtelee ja on siten epävarmempaa. Suomi onkin harvoja Länsi-Euroopan maita, jossa yhtiöveroa maksetaan kunnille ja jossa kiinteistöverotuksella ei ole merkittävää asemaa paikallishallinnon rahoituskeinona. )



Ns. vapaiden vuokramarkkinoiden eli yksityisten sijoittajien toimintaa edistettävä


Mikä on ollut vuokramarkkinoiden kehitys? Vuokramarkkinoiden toimimattomuus oli aivan ilmeistä 10 vuotta sitten – mm. vuokrasäätelyn purkamisessa oli vasta päästy alkuun. Sittemmin vuokrasäännöstely yksityisten omistamien vuokra-asuntojen osalta on kokonaisuudessaan on purettu. Samoin on siirrytty vuokratulon osalta muiden sijoitustulojen kanssa neutraalimpaan verotukseen. Edelleen kuitenkin yksityinen, sekä yksityishenkilöiden että institutionaalisten sijoittajien vuokratarjonta on liian pientä – se pitäisi saada kasvamaan. Tähän vaikuttavat monet seikat (mm. tonttipolitiikka – esim. eläkesäätiöt eivät voine sijoittaa vuokratontilla oleviin kohteisiin), mutta on selvää että pienikin riski vuokrasäännöstelyn palauttamisesta – mikä joskus viime aikoinakin on vilahdellut puheenvuoroissa - karkottaa sijoittajia.


Rahoituksen näkökulma asumiseen – rahoitus ei keskeinen ongelma


Yksityisten vuokra-asuntojen problematiikasta voinenkin siirtyä kommentoimaan rahoituksen näkökulmaa asumiseen, joka oli alkuperäinen otsikkoni. Selitän hieman myöhemmin, miksi rahoitus perinteisessä mielessä eli asuntojen lainoittamisen osalta ei enää ole ongelma. Rahoitukseen liittyvä näkökulma asumiseen voisi sen sijaan liittyä kysymykseen miten rahoitusmarkkinat voisivat auttaa asuntojen alueellisten hintavaihtelujen hallinnassa, edistää yksityisten vuokra-asuntojen markkinoiden toimintaa ja siten helpottaa alueellista liikkuvuutta. Esimerkiksi pörssiin voitaisiin listata nykyisten kiinteistöyhtiöiden lisäksi sellaisia yhtiöitä, jotka omistaisivat kiinteistöjä ympäri maata. Näiden yhtiöiden etu olisi se että niiden osakkeiden tuotot riippuisivat vähemmän alueellisista hintaeroista. Siten asumalla vuokralla ja sijoittamalla näiden yhtiöiden osakkeisiin voisi pienentää riskiä pääomatappioista verrattuna omistusasumiseen. Taustalla on se että mm. tuotantoteknologioiden vaihtuvuus lisää tarvetta työvoiman alueelliseen liikkuvuuteen, jota kuitenkin omistusasuminen vähentää: omistusasunnossa asuvan on vaikeaa muuttaa taantuvalta alueelta kasvavaan keskukseen todennäköisen asunnosta aiheutuvan pääomatappion vuoksi. Jos sen sijaan asuisi vuokralla (korkeatasoisesti niin kuin maissa, joissa vuokralla asuminen on varsin tavallista, esim. Saksassa ja Sveitsissä – viimemainitussa maassa 60 % asunnoista on yksityisiä vuokra-asuntoja!)) ja lisäksi sijoittaisi tällaisen yhtiön osakkeisiin, pystyisi asumaan hyvin mutta samalla myös turvaamaan sijoituksensa hajautuksen. Jos asuu omistusasunnossa, sijoitussalkku on yksipuolinen. Eli rahoitusmarkkinat voisivat nykyoloissa tuottaa sellaisia sijoituspalveluita, joilla kotitaloudet voisivat paremmin hallita varallisuuttaan ja samalla valita vapaammin asumismuotonsa ja –paikkansa elämän eri tilanteissa. Tämä varmasti edistäisi osaltaan vapaiden yksityisen sektorin rahoittamien vuokra-asuntojen tarjontaa.

Sen sijaan perinteinen asuntorahoitus – asuntolainoitus - ei ole ollut Suomen asuntopolitiikan keskeinen ongelma enää pitkään aikaan. Meillä ei ole enää ”pääomapulaa”. Suomalaista rahoitusjärjestelmää ja asuntorahoitusta leimanneesta säännöstelystä ja hallinnollisesta ohjauksesta, jonka vuoksi valtaosa rahoituksenvälityksestä tapahtui sellaisia kanavia pitkin, joilla hintamekanismi ei juurikaan toiminut, päästiin jo 1980-luvulla. Kuka enää muistaakaan että luotonsäännöstelyoloissa keskimääräisen "kovan rahan" asuntolainan pituus oli vielä 1980 -luvun alkuvuosina 7-9 vuotta ja lainaa saadakseen oli säästettävä etukäteen 20-40 % asunnon hankinta-arvosta. Luotonsäännöstelyoloissa rahoituksen saatavuudella rajoitettiin asuntojen kysyntää, mikä sitten purkautuikin rahoitusmarkkinoiden liberalisoinnin yhteydessä asuntoluottojen saatavuusrajoitteen poistuessa. Patoutuneen kysynnän purkautuminen sai aikaan asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen, hinnan nousun ja suuren kuplan, joka sittemmin puhkesi tunnetuin seurauksin.

Nyt asuntolainoja on saatavilla markkinahintaan, ja koska euroalueen korot ovat alhaiset – kiitos Euroopan keskuspankin (EKP) uskottavan rahapolitiikan – myös asuntolainoja on saatavilla koroilla, jotka eivät koskaan ole olleet yhtä alhaalla. Kilpailu on myös alentanut preemiota suhteessa viitekorkoon.

On totta, että asuntolainat edelleen ovat lyhyitä, mutta se ei johdu siitä etteikö pitempiä lainoja olisi saatavilla. Kuluttajat, asunnonhankkijat eivät näyttäisi jostain – historiallisista – syistä vielä oivaltaneen pitkien laina-aikojen etuja. Suomessa luottojärjestelmä korkosidonnaisuuksien osalta poikkeaa jonkin verran EU:n vallitsevasta järjestelmästä. Meillähän 90 % kotitalouksien lainoista on sidottu euribor-korkoihin tai pankkikohtaisiin viitekorkoihin. Asuntorahoitus on talletuspohjaista ja riippuu lyhytaikaisista markkinakoroista eivätkä joukkovelkakirjarahoitteiset asuntolainat ole saavuttaneet meillä merkittävää asemaa. Mitään lakisääteistä tai verotuksellista estettä kotitalouksien obligaatiosäästämisen kasvulle (joko suoraan tai luultavimmin rahastojen kautta) ei ole. (Talletusten verotuskohtelu ei nykyään poikkea muiden sijoituskohteiden verotuksesta ja myös kiinnitysluottopankkien toiminnan mahdollistavaa lainsäädäntöä on korjattu.) Myös valtion velan alkanut supistuminen luo yhä enemmän tilaa rahoitusmarkkinoilla yksityisille, pitkäaikaisille velkapapereille. Näillä kerätyt varat sopisivat kansainvälisen kokemuksen mukaan hyvin pitkäaikaiseen ja kiinteäkorkoiseen asuntorahoitukseen käytettäväksi eli asuntorahoituksen arvopaperistamiseen. Näin asuntosektori (kotitaloudet ja vuokranantajat) ei olisi tulevaisuudessa niin alttiita korkoriskeille kuin nykyisin. On kuitenkin todettava että EKP:n rahapolitiikka on jo nyt osoittautunut uskottavaksi – eli että hintavakautta euroalueella on onnistuttu ylläpitämään varsin matalalla korkotasolla ja pienillä korkoliikkeillä. Tämä merkitsee että myös vaihtuvakorkoisten asuntolainojen korko on pysynyt matalana ja vaihdellut varsin vähän, mikä ehkä osaltaan selittää kiinteäkorkoisten asuntolainojen vähäisen kysynnän. Sen lisäksi että asuntolainojen kirjo korkosidonnaisuuden ja laina-ajan suhteen on kasvanut, voimme nyt olla aikaisempaa rauhallisempia korkokehityksen suhteen. EMUn jäsenenä kuulumme suureen valuutta-alueeseen, jolla harjoitettu rahapolitiikka on pitkäjänteistä ja uskottavaa.

(Todettakoon, että rahapolitiikan välittymisen kannalta, asuntorahoituksen muuttuminen enemmän arvopaperipohjaiseksi saattaisi olla toivottavaa. Tällöin asuntorahoitusjärjestelmämme olisi lähempänä keskimääräistä euroalueen asuntorahoitusta ja rahapolitiikan välittymistä. Sellaiset maat – kuten Suomi - joissa vaihtuvakorkoisilla pankkilainoilla on suhteellisen suuri merkitys yritysten rahoituksessa ja asuntorahoituksessa, altistuvat markkinakorkojen vaihteluille jossain määrin enemmän kuin muut.)

Kaiken kaikkiaan toteaisin kuitenkin, että perinteinen luottorahoitus ei Suomessa ole asumisen ja asuntopolitiikan keskeisimpiä ongelmia. Rahoituslaitokset pystyvät välittämään sentyyppisiä lainoja kuin kotitaloudet haluavat – myös nykyistä selvästi pitempiä. Kuten totesin kiinteäkorkoisten, pitkäaikaisten lainamarkkinoiden synnylle ei ole muodollisia, säätelyllisiä tai lakisääteisiä esteitä. Esimerkiksi tällä hetkellä Suomessa toimii kaksi kiinteistöluottopankkia – Sampo Pankilla ja osuuspankkiryhmällä kullakin omansa - sekä 140-vuotias Suomen Hypoteekkiyhdistys. Säästöpankki Aktia on myös ilmoittanut perustavansa oman kiinnitysluottopankin. jonka toiminta käynnistyy v.2002. Myös muut pankit voivat perustaa omansa, mikäli tarvetta esiintyy.


Julkisen tuen kohdentuminen kotitalouksille edellyttää tarjonnan joustavoittamista


Vuosittain jaettavan julkisen tuen määrä asumiseen on merkittävää – vuonna 1999 tuki oli 17 mrd. markkaa. Tuki on pääosin joko suoraa tai epäsuoraa tulo- ja verotustukea. Rahoitustukien osuus on noin 15%.

Yleensä tuen käytössä pitäisi noudattaa viisautta – ettei avustuksilla ja tuella liikaa vääristettäisi markkinoiden toimintaa. Ennen muuta tuki ei saisi valua kapitalisoituina asuntojen hintojen korotuksiin. Tukihan koituu eli kapitalisoituu säännöstelemättömissä oloissa pääosin joustamattomimman tekijän hyväksi –ja sitä enemmän mitä joustamattomammasta tekijästä kyse. Voi sanoa että takavuosikymmeninä tukipolitiikka, ennen kaikkea verovähennysoikeudet, osaltaan aiheutti jäykkään tonttipolitiikkaamme, vuokra-asuntopulaan, ja tarjontaan yleisemminkin liitettynä, sen että asuntojen hintataso Suomessa säilyi korkeana eli kotitaloudet saivat alennusta asumiskustannuksiin alempana verotuksena, mutta joutuivat maksamaan korkeamman hinnan asunnostaan.

Voidaankin todeta, että kysyntäpainotteisen tukijärjestelmän – verovähennysoikeus, tulotuet – onnistuminen keskeisesti riippuu tarjonnan joustavuudesta. Kun tarjonta on joustavaa, silloin todennäköisyys että tuki hyödyttää sitä kotitaloutta, jolle se on alunperin tarkoitettu, kasvaa eli tuki alentaa asumiskustannuksia eikä kapitalisoidu asuntojen hintoihin. Tästäkin syystä tarjonnan joustavuutta tulisi edistää.

Mitä taas tulee tarjontapainotteisiin tukijärjestelmiin eli tukiin, jotka kohdistuvat asuntojen rakentamiseen tai vuokralle antamiseen, on Suomessa ajauduttu monenlaisiin epäoikeudenmukaisiin asuntomarkkinoiden ”lukkiutumisilmiöihin”. Esimerkiksi Helsingissä ns. HITAS-asumiseen liittyy piirteitä, jotka olennaisella tavalla estävät olemassa olevan asuntokannan tarkoituksenmukaista käyttöä: Kuntien subventoiduilla vuokratonteilla sijaitsevien HITAS- asuntojen jälleenmyyntihinnat on indeksoitu rakennuskustannuksiinsa. Tästä on seurannut, että eri ikäisten, eri paikoissa sijaitsevien ja erilaatuisten asuntojen hintasuhteet eivät vastaa niiden käyttöarvosuhteita. Toisaalta niiden hintasuhteet muuhun asuntokantaan vaihtelevat sekä kohteista toiseen että ajankohdasta toiseen. Tästä seuraa mielivaltaisia varallisuuden uudelleenjakautumista ja lukkiutumisilmiöitä, jotka rajoittavat muuttamista ja näin aiheuttavat mittavia hyvinvointitappioita. Myös asuntojen jakomenettely on kyseenalainen.

Asuntomarkkinoiden toimivuus ja tuen järkevä kohdentuminen edellyttävät, että asumisen tukea ei sidota kiinteistöjen, vaan kotitalouksien ominaisuuksiin. Näin ollen HITAS- ja sen kaltaisista järjestelyistä tulisi pyrkiä eroon.



Lopuksi – kohti Manner-Eurooppalaista asumista


Asuminen on kotitalouden suurimpia menoeriä ja suurin yksittäinen hankintameno – asuntomarkkinoiden ennustettavuus ja vakaus on siten tärkeää.

Meillä ei ole enää pitkään aikaan ollut puutetta rahoituksesta, ja Suomen jäsenyys EMUssa on tuonut rahoitusmarkkinoillemme vakautta korkotason osalta. Rahoitusmarkkinat tarjoavat monenlaisia asuntoluottomahdollisuuksia. Heikko asumistasomme, korkea hinta- ja vuokrataso ja yleensä asunto-ongelmat ovat kotiperäisiä, tulosta monista pitkään jatkuneista säätelytoimista, joita osin on purettu, mutta joista ei täysin ole päästy. Etenkin maamarkkinat toimivat meillä huonosti, mikä luonnollisesti on omituista ottaen huomioon että asumme Euroopan harvimmin asutussa maassa.

Toisaalta optimistisesti katsottuna tämän tulisi olla haasteellista. Asuntojen reaalisen hinta- ja vuokratason määrää viime kädessä asuntojen tarjontapuoli. Jos rakennusalan ja sen panosmarkkinoiden (ml. maa- ja rakennustarvikemarkkinat) toiminta tehostuu niin että uusia asuntoja saadaan markkinoille aiempaa edullisemmin, koko asuntokannan, myös vanhojen asuntojen, reaalinen hinta- ja vuokrataso alentuu. Kun se miten me tulevaisuudessa asumme riippuu keskeisesti asuntojen tarjonnasta, ja keskeisin tarjontatekijä on tonttimaan saatavuus, meillä pitäisi olla hyvät mahdollisuudet päästä tästä ongelmasta.

Itse asiassa meidän ei tulisi tyytyä vähempään kuin kehittää Suomesta asumisen mallimaa. Sanoisin jopa kärjistäen että asuminen on eräs tärkeimmistä ”kilpailukykytekijöistämme”. Jollemme saa sitä kohenemaan, meillä tulee olemaan vaikeuksia pitää hyvin koulutettuja omia kansalaisiamme maassa, emmekä saa tänne houkuteltua myöskään muita osaajia. Myös (palvelu)työpaikkoja kasvukeskuksissa jää syntymättä kun asunnoista on pulaa. Nämä työpaikat ovat sellaisia että ne eivät suinkaan synny muualle maahan (kasvukeskusten asuntopulalla ei mielestäni voida hoitaa aluepolitiikkaa muuttotappioseutujen hyväksi), vaan ne jäävät kokonaan syntymättä.

Huolimatta että meillä nyt asutaan EU-maiden mittapuun mukaan huonosti, on aivan realistista ajatella että nostamme asumistasomme muita korkeammaksi. Asumistason tulisi olla Suomen suuri houkutin. Mielestäni Suomi voisi olla todellinen unelma-maa, jos asumistasomme olisi se mikä sen pitäisi olla ottaen huomioon tulotasomme ja se että maassamme on tilaa ja puuta (rakennusainetta) yllin kyllin.