Pankinjohtaja Sinikka Salon puhe Kansantaloudellisessa Yhdistyksessä

Asuntomarkkinat ja talouskehitys

Keskityn tässä puheenvuorossa yhtäältä asuntorahoituksen ja rahapolitiikan, toisaalta asuntorahoituksen ja asuntomarkkinoiden väliseen yhteyteen. Aloitan kokoamalla yhteen suomalaisen asuntosektorin ja asuntorahoituksen eräitä keskeisiä erityispiirteitä.

Pienet, mutta kalliit asunnot

Suomessa on EU-maista pienimmät asunnot (keskimäärin 76.5 m2 vuonna 2000), vaikka korkea BKT/capita ja pieni väestöntiheys antaisivat ehkä odottaa muuta. Edes kotitalouden keskikoko, joka Suomessa on melko pieni, ei selitä asuntojen pienuutta. Esimerkiksi Tanskassa asuntojen keskikoko on 108,9 m2 ja Hollannissa 98 m2, vaikka molemmissa kotitalouden keskikoko on suunnilleen sama kuin meillä (2.2 henkeä). Ruotsissa, jossa asunnon keskikoko on 90 m2, kotitalouden keskikoko on vain 2 henkeä. Ruotsissakin siis asuntoala henkeä kohti on Suomeen verrattuna liki 30% suurempi.

Asuntojen keskikoko on meillä kieltämättä hiljalleen kasvamassa, koska uusien asuntojen keskikoko on 87 m2 (v. 2000). Vertailussa jäämme kuitenkin tässäkin suhteessa useimmista muista maista jälkeen. Esimerkiksi Tanskassa uusien asuntojen keskikoko on 137 m2 ja Hollannissa 115m2. Saksassakin uusien asuntojen keskikoko on 109,2 m2 (myös siellä kotitalouden keskikoko on sama kuin meillä). Asuntojen keskikoon kasvu on kuitenkin kovin hidasta, koska uustuotannon suhde koko asuntokantaan on pieni, nykyään vain noin 1,5 prosentin luokkaa vuodessa. Aikaisemmin Suomi oli kärkimaita asuntojen rakentajana Euroopassa, mutta nykyisellään asuntoinvestointien BKT-osuus on vajonnut EU:n keskitason tuntumaan.

Tämä ahtaus on tosiasia vaikka asunnot on valtaosin rakennettu aikana, jolloin Suomi oli jo noussut Euroopassa kansantulovertailujen keskikastiin. Taustalla on tunnetusti suomalaisen yhteiskunnan tavattoman nopea rakennemuutos. Nykyisistä EU-maista vain Irlannissa asunnot ovat yhtä uusia kuin meillä. Suomessa yli 56 prosenttia asunnoista on rakennettu vuoden 1970 jälkeen. Ruotsissa vastaava osuus on vain 31 prosenttia. Toisaalta vanhojen asuntojen poistuma on ollut suurta. Ennen sotia rakennettuja asuntoja on meillä vain 11 prosenttia, kun esimerkiksi Ruotsissa niitä on 33 prosenttia ja Tanskassa noin 42 prosenttia.

Suomalaiset asuvat enimmäkseen kerrostaloissa. Pientaloissa asuu suomalaista vain noin 40%, kun taas esimerkiksi tiheästi asutussa Tanskassa 58,5% ja Hollannissa peräti 71%. Ruotsissakin pientaloasuminen on tavallisempaa kuin meillä. Uusista asunnoista on meillä yhden perheen taloja vain 35%, kun taas Ruotsissa 51%, Tanskassa 60% ja Hollannissa 74%. Tämä siitä huolimatta, että tutkimusten mukaan valtaosa suomalaisista haluaisi asua pientaloissa .

Asuntojen pienuudesta huolimatta asumismenot eivät meillä ole selvästi pienemmät kuin muualla. Asunnot ovat siis varsin kalliita. Suomelle on myös tyypillistä asuntohintojen jyrkkä vaihtelu. EKP:n tänä vuonna julkaiseman kansallisen vertailun perusteella Suomessa asuntohintojen sykliset vaihtelut ovat olleet suurimpia koko EU-alueella. Hintojen vaihtelun taustalla ei tietenkään ole vain asuntomarkkinoiden toiminta, mutta silti on huomion arvoista, että kun meillä asuntojen reaalihinnan keskipoikkeama vuosina 1980 - 2001 oli 26, se oli sekä Tanskassa että Ruotsissa vain15. Vain Irlannissa päästiin lähelle Suomen lukuja (25,8).

Suomalainen asuntorahoitus perustuu vaihtuvakorkoisuuteen

Siirrytään seuraavaksi tarkastelemaan rahoitusta. Aikaisemmin, luotonsäännöstelyn vallitessa rahoituksen saatavuus oli Suomessa asunnontarvitsijan keskeisimpiä huolenaiheita. Lainat olivat myös kovin lyhyitä. Rahoituskysymys ei kuitenkaan ole ollut suomalaisen asuntopolitiikan keskeisten ongelmien joukossa enää sen jälkeen kun inflaatiotavoitejärjestelmä, SP:n itsenäisyyden vahvistaminen ja sitten Suomen liittyminen euroalueeseen vakauttivat Suomen rahamarkkinat 1990-luvun puolivälin jälkeen. Tällä hetkellä asuntoluottoja tarjotaan runsaasti ja asuntorahoituksen keskeinen ongelma ei ole rahoituksen saatavuus eikä edes sen hinta, vaan sen arvioiminen, mikä on kunkin lainanottajan tuleva maksukyky ja kuinka suuria korko- ja muita riskejä voidaan ottaa. Itse asiassa voidaan sanoa, että rahoitus ei yleisemminkään ole enää asuntomarkkinoiden keskeisimpien ongelmien joukossa, vaan ongelmia on etsittävä asuntomarkkinoiden muista osatekijöistä.

Rahamarkkinoiden vapautumisen ja sitten vakaantumisen jälkeen asuntoluottojen pituus on Suomessa voimakkaasti kasvanut. Tyypillisen uuden asuntolainan maturiteetti on meillä nykyisin noin 17 vuotta. Tämä on eurooppalaisessa vertailussa edelleen lyhyenpuoleinen, muttei aivan poikkeuksellisen lyhyt. Asuntojen tyypillinen vakuusarvo on 75 – 80 %. Tämä on tavallista eurooppalaista tasoa. Periaatteessa asuntohintojen mahdollisesti suurempi vuotuinen volatiilisuus edellyttäisi vakuuksien konservatiivisempaa arvostusta, mutta toisaalta lyhyt maturiteetti sallii täysimittaisemman vakuusarvon.

Asuntolainojen korot ovat viime vuosina laskeneet voimakkaasti. Viime kuukausina asuntolainoja on myönnetty alle 3,5 % korolla, mikä on ilmeisesti kaikkien aikojen ennätys. Suomessa uuden asuntolainankorko on ilmeisesti tällä hetkellä matalin koko EU-alueella. Yleisen korkotason laskun lisäksi tähän on vaikuttanut se, että pankkien veloittama asuntolainojen korkomarginaali (suhteessa käytettyyn viitekorkoon) on laskenut voimakkaasti, alle puoleen vuoden 1995 jälkeen. Tämä osoittaa, että ainakin asuntolainamarkkinoilla pankkikilpailu toimii vahvasti vaikka Suomen pankkisektori onkin nykyisin rakenteeltaan erittäin keskittynyt. Kovin pieneksi painunut korkomarginaali on johtanut siihen, että Suomen Pankki on julkisuudessakin kiinnittänyt huomiota siihen, että pankkien pitäisi huolehtia asuntolainojen hinnoittelun terveydestä.

Suomalaiselle asuntorahoitukselle ominaista on lainojen vaihtuvakorkoisuus. Melkein kaikki asuntolainat on nykyisin sidottu joko lyhyisiin euribor -korkoihin tai sitten pankkien omiin viitekorkoihin, jotka nekin myötäilevät lyhytaikaisten korkojen kehitystä. Viime aikoina euribor -sidonnaisuus on muodostunut täysin hallitsevaksi. Tähän on tietysti osasyynä ajankohtainen korkorakenne, jonka kannustaa ottamaan lyhimpiin markkinakorkoihin sidottua lainaa, koska nämä viitekorot ovat nyt poikkeuksellisen alhaiset.

Eurooppalaisessa vertailussa kiinteäkorkoisen asuntoluoton pieni osuus osoittautuu suomalaiseksi erikoispiirteeksi. EKP:n selvityksen mukaan asuntolainoista on kiinteäkorkoisia esimerkiksi Hollannissa 74% ja Tanskassakin 75%. Ruotsissa, jossa kiinteäkorkoisia asuntolainoja on vain 38%, kuitenkin peräti 62% on joko kiinteäkorkoisia tai sidottu keskipitkiin viitekorkoihin, eikä siis lyhyisiin euribor-korkoihin. Myös Saksassa lyhyiden viitekorkojen käyttö on harvinaista. Mielenkiintoista on, että Irlanti, joka on Suomen ohella toinen maa, jossa asuntohintojen vaihtelu on ollut voimakasta, on Suomen kaltainen myös siinä suhteessa että asuntolainat on tyypillisesti sidottu lyhyisiin viitekorkoihin.

Kansainvälisten esikuvien mukainen asuntorahoitusjärjestelmä, joka perustuu kiinteäkorkoisiin kiinnelainoihin, joissa asunto itsessään on ainoana vakuutena, ja jotka rahoitetaan laskelmalla liikkeeseen pitkäaikaisia obligaatiolainoja, on meillä suhteellisen kehittymätön. Vain valtion asuntorahasto (ARA) on harjoittanut tämäntyyppistä toimintaa merkittävämmässä määrin arvopaperistamalla aravalainojaan ns. Fennica-ohjelman kautta. Pankkikonsernien osaksi perustetut asuntoluottopankit viettävät siis hiljaiseloa.

Lainojen arvopaperistamiseen ja kiinteäkorkoisuuteen (jotka sopivat hyvin yhteen) tunnetun mielenkiinnon vähäisyys voi olla suhdanneluontoista ja johtua lyhyiden korkojen mataluudesta ja suomalaisten pankkien oman pääoman määrästä, joka on näihin aikoihin saakka ollut vakavaraisuusvaatimuksiin verrattuna suhteellisen runsas. On todennäköistä, että kiinnostus kiinteäkorkorkoisiin asuntolainoihin kasvaa joskus tulevaisuudessa, kun lyhyet korot ennemmin tai myöhemmin kääntyvät taas nousuun, ja arvopaperistaminenkin alkaa kiinnostaa kun pankkien omat pääomat muuttuvat nykyistä niukemmiksi. On mielenkiintoista nähdä, miten tuleva BIS II –säännöstö vaikuttaa pankkien haluun arvopaperistaa luottojaan.

Kotitalouksien asuntovelan määrä ei tällä hetkellä ole Suomessa kovin korkea. Eurooppalaisessa vertailussa se on pikemminkin alhaisen puoleinen. Tähän on osaltaan vaikuttanut muun muassa 1990-luvun laman aikainen luottojen supistuminen, sekä asuntolainojen verovähennysoikeuksien kiristäminen 1990-luvulla. Kokonaan riskittömäksi Suomen kotitalouksien velkaantumista ei silti pidä arvioida. Tähän vaikuttaa kolme syytä: lainojen vaihtuvakorkoisuus, joka lisää kotitalouksien korkoriskejä, asuntohintojen perinteisesti korkea volatiilisuus, ja viimeksi, muttei vähimpänä se, että asuntoluottojen määrä on viime vuosina ollut tavattoman nopeassa kasvussa. Tämän kasvun on joskus hidastuttava, ja jos se tapahtuu äkkiä, sillä saattaa (aikaisemman kokemuksen perusteella arvioiden) olla yllättävän suuri asuntomarkkinoiden tilaa horjuttava vaikutus.

EMU -jäsenyys vakauttaa asuntomarkkinoita

Euroalueen yhteinen rahapolitiikka määräytyy tunnetusti koko alueen talouskehityksen ja talousnäkymien perusteella. Vaikka Suomen taloustilanne saattaa ainakin joskus poiketa ehkä merkittävästikin euroalueen yleisestä tilanteesta, esimerkiksi asuntomarkkinoiden osalta, ei tällä siis voi olla käytännössä juuri mitään merkitystä rahapolitiikan mitoituksessa. Kansallista rahapolitiikkaa, jolla periaatteessa voitaisiin reagoida kansallisiin ylikuumenemis- tai deflaatio-ongelmiin, ei Suomessa enää harjoiteta. Tästä on joskus tehty se johtopäätös, että EMU -jäsenyys olisi riski Suomen talouden ja ehkä erityisesti juuri asuntomarkkinoiden vakauden kannalta. Tämä ajatus kuitenkin yliarvioi kansallisen rahapolitiikan merkitystä asuntomarkkinoiden vakauttajana.

Esimerkiksi Suomessa 1970- ja 1980-lukujen rahapolitiikka, jota sitoi pyrkimys valuuttakurssin vakauttamiseen ja maksutaseen tasapainoon joutui usein reagoimaan tavalla, joka oli ilmeisesti asuntomarkkinoiden kannalta enemmän myötäsyklinen kuin vakauttava. Meillä koettiin sekä 1970- että 1980- luvuilla jyrkkiä asuntomarkkinoiden vaihteluita, joita kansallinen rahapolitiikka ei kyennyt tasoittamaan, lähinnä siksi, että rahapolitiikkaa oli kiinteän valuuttakurssin järjestelmän oloissa harjoitettava ennen muuta maksutaseen ehdoilla.

Toisaalta suurikaan rahapoliittinen kansallinen liikkumavapaus ei tee asuntomarkkinoiden vakauttamista helpoksi tai edes mahdolliseksi. Esimerkiksi Iso-Britanniassa, joka ei ole Euroopan rahaliiton jäsen, ja jonka inflaatiotavoitteeseen perustuva rahapoliittinen järjestelmä nauttii laajaa kansainvälistä luottamusta, ei tästä huolimatta ole onnistunut estämään asuntohintojen erittäin huomattavaa nousua viime vuosien aikana. Syynä on se, että asuntomarkkinoiden heilahtelut eivät suinkaan aina tapahdu samaan tahtiin kuin yleisten inflaatiopaineiden vaihtelut, joiden torjuntaan rahapolitiikan on suuntauduttava.

Nähdäkseni EKP:n rahapolitiikka ja siihen liittyvä yleinen vakauden ilmapiiri pikemminkin vahvistavat kuin heikentävät Suomenkin asuntomarkkinoiden häiriötöntä toimintaa, ei vähiten siksi että korkoliikkeet laajalla valuutta-alueella yleensä ovat maltillisempia ja helpommin ennakoitavia kuin pienellä valuutta-alueella. Missään nimessä rahaliittoa ei voi pitää uhkana asuntomarkkinoiden vakaudelle. Tästä huolimatta asuntomarkkinoiden epävakaus on kuitenkin edelleen EMU-oloissakin yksi talouspolitiikan keskeisistä riskeistä. Siksi rahoitusmarkkinapolitiikassa ja pankkivalvonnassa on kiinnitettävä suurta huomiota asuntorahoituksen riskien hallintaan. Jos asuntorahoitukseen liittyvät riskit nousevat liian suuriksi, sekä kotitalouksien että rahoittajien saattaisi kannattaa pyrkiä vähentämään niitä esimerkiksi kiinteäkorkoisuutta suosimalla ja eräillä muilla keinoin, jotka liittyvät sitten jo enemmän asuntopolitiikan kuin rahoitusmarkkinapolitiikan alaan. Niistä lähemmin seuraavaksi.

Kansainväliset arvioijat

Ympäristöministeriö teetti viime vuonna Suomen asuntopolitiikasta kansainvälisen asiantuntija-arvion, joka valmistui joulukuussa 2002. Arvioitsijoiden mukaan ”tärkein parannusehdotuksemme on, että valtio ei pitäisi kiinni (asumisen) tuen tasapuolisuudesta silloin, kun ongelmatkaan eivät jakaudu tasapuolisesti.” Heidän mukaansa siis Suomessa tuetaan liian laajan ihmisryhmän asumista, jolloin tuen teho sosiaalisten ongelmien poistamisessa heikkenee. Asiantuntijoiden mukaan yksityiselle sektorille olisi annettava enemmän tilaa asuntomarkkinoilla, ja omistusasunnon hankkimista pitäisi heidän mielestään tukea paremmin vakuutus- ja takausmarkkinoita edelleen kehittämällä..

Asiantuntijat kiinnittivät siis erityistä huomiota siihen, että asumisen (kysynnän) tuki ei kohdistu sinne, missä sitä eniten tarvitaan. Tämä pätee tietysti asuntolainojen korkovähennyksiin, mutta kritiikki kohdistuu myös arava-asumisen tukeen, jossa tulorajat ovat niin korkeat, että suurin osa kotitalouksista on teoriassa oikeutettu tukeen, vaikka todellisuudessa arava-asuntoja on tarjolla vain pienelle osalle kotitalouksista. Arvioitsijoiden mukaan 73 % suomalaisista on tulorajojen yms. kriteerien puolesta oikeutettuja Asuntorahaston kysyntää tukeviin järjestelmiin. Näin on siitä huolimatta, että ei ole mitään mahdollisuutta eikä tarvettakaan järjestää sosiaalista asuntoa näin suurelle osalle väestöä: asuntokannasta vain 17 % on sosiaalisia asuntoja. Seurauksena on, että tuki ei kohdistu suurimman tarpeen mukaan ja tulee tavoitteisiin nähden kalliiksi.

Asiantuntijat katsoivat, että Suomen asuntomarkkinat ovat rakenteellisesti epävakaat ja että tätä epävakaisuutta pitäisi vähentää. Tähän he tarjosivat keinoina asuntolainojen korkovähennysoikeuden poistamista; kannustimia kiinteäkorkoisten asuntolainojen käytön lisäämiseksi; kiinteistöveron osuuden lisäämistä kunnallisverotuksessa ja kaavoitetun rakennusmaan saatavuuden parantamista kaikissa asuntojen hallintamuodoissa. Yksi epävakaisuutta lisäävä tekijä on nimittäin se, että institutionaaliset sijoittajat eivät ole kovin kiinnostuneita vuokra-asunnoista mm. rajoittava tonttipolitiikan vuoksi.

Tavoitteet

Aikaisemmin ”asuntokysymystä” tarkasteltiin lähinnä sosiaalipolitiikan tai (vielä aikaisemmin) kansanterveyden näkökulmasta. Nämä kysymykset ovat luonnollisesti tärkeitä vielä nykyisinkin. Asuntopolitiikan tavoitteena on oltava väestön asunto-olojen parantaminen. Periteisten asuntopoliittisten tavoitteiden rinnalle globalisaatio on kuitenkin tuomassa kokonaan uuden näkökulman: hyvä asuminen on myös kansallinen kilpailukykykysymys. Globalisaatio merkitsee seuraavan vuosikymmenen aikana ennen kaikkea kiristyvää kilpailua yritysten sijoittumisesta. Kovin kilpailu käydään siitä, missä maassa ja millä alueilla tehdään korkeata osaamista vaativa työ, jossa arvonlisäyksen määrä ja palkkataso on korkein. Kysymys on siis esimerkiksi sellaisten toimintojen suunnittelun, markkinoinnin, liikkeenjohdon ja rahoitusyksikköjen sijoittumisesta.

On Suomen kannalta tärkeää, että suomalaiset kasvukeskukset pystyvät tarjoamaan houkuttelevat asunto-olot sille asiantuntijaväelle, josta kovimmin kilpaillaan ja joka ratkaisee suomalaisen elinkeinoelämän tulevan kasvun ja sitä myötä myös suomalaisen hyvinvointiyhteiskunnan tulevaisuuden. Suomessa on kansainvälisesti vertailtuna kireä palkkaverotus. Sen vastapainona on tietysti pohjoismaista tasoa olevat, edulliset koulutus- ja terveyspalvelut. Kuitenkin, jotta Suomi voisi olla sijaintipaikkana houkutteleva taloudellisen kasvun katalyyttinä toimivalle asiantuntijakunnalle, on sen oltava kilpailukykyinen myös asunto-olojensa suhteen.

Tämä kaikki tarkoittaa sitä, että Suomen asuntokantaa olisi nopeasti parannettava. Ennen kaikkea tarjolla olevien asuntojen kokoa on kasvatettava ja asuntojen laadun tulisi vastata paremmin asukkaiden toiveita - tämä merkitsee mm. pientalojen osuuden kasvattamista.

Toinen kilpailukyvyn ja työmarkkinoiden toiminnan kannalta keskeinen tavoite on, että yksityiset vuokra-asuntomarkkinat olisi myös saatava toimimaan nykyistä paremmin. Tällä on merkitystä paitsi ulkomaisen, ehkä tilapäisen työvoiman maassa oleskelun kannalta, myös työvoiman kotimaisen liikkuvuuden kannalta. Sitä paitsi hyvin toimivat vuokra-asuntomarkkinat auttavat vähentämään asuntohintojen vaihtelusta kotitalouksille aiheutuvia riskejä. Toimivien vuokra-asuntomarkkinoiden kehittymisen kannalta oleellisen tärkeää institutionaalisten sijoittajien mielenkiinnon turvaamisen ohella olisi verotuksen epäneutraalisuuksien poistaminen.

Kolmas keskeinen tavoite on, että asuntomarkkinoilta yleiselle talouskehitykselle ja rahoitusjärjestelmän vakaudelle tulevat uhat on voitava pitää hallinnassa.

Tämä tarkoittaa ensinnäkin kotitalouksien osalta sitä, että asuntohintojen vaihtelu kysynnän ja tarjonnan mukaan ei saisi tarpeettomasti aiheuttaa kotitalouksille ”mikrotason” riskejä: kotitaloudethan joutuvat ostamaan, myymään ja vuokraamaan asuntoja muun elämäntilanteensa vaatimusten mukaan ja joutuvat tällöin kohtaamaan erittäin suuria ja tarpeettomia riskejä, jos asuntomarkkinoilla on sellaista epävakautta, mikä voitaisiin talouspoliittisin tai asuntopoliittisin keinoin poistaa.

Lisäksi se tarkoittaa sitä, että pankkijärjestelmän ei pitäisi joutua kantamaan liian suuria asuntomarkkinoilta lähtöisin olevia riskejä. Tätä varten olisi pyrittävä rakenteellisiin uudistuksiin, jotka vähentäisivät asuntohintojen vaihtelua, ja kehitettävä asuntorahoituksen käytäntöä siten, että suurempi osa riskistä voitaisiin arvopaperistaa ja diversifioida kansainvälisille markkinoille.

Mitä olisi tehtävä käytännössä

Asuntopolitiikassa huomio olisi tulevaisuudessa kiinnitettävä kysyntää yleisesti tukevista toimista asuntojen tarjonnan joustavoittamiseen: asuntojen kysynnän on saatava vaikuttaa nykyistä enemmän rakennustoiminnan suuntautumiseen ja laatuun. Tässä erityinen asema on kuntien kaavoitus- ja tonttipolitiikalla. Tonttipolitiikkansa keinoin kunnat voisivat myös lisätä kilpailua ja tarjontaa yksityisillä vapaarahoitteisilla vuokra-asuntomarkkinoilla.

Tonttipolitiikan joustavoittaminen palvelee paitsi tarjonnan kasvattamisen tavoitetta, myös vakauttaa hintojen vaihteluita. Vaikka uustuotannon merkitys asuntomarkkinoilla ei ole suuri, tonttipolitiikan merkitys on kuitenkin ilmeisesti suuri siksi, että asuntojen hinnanmuodostus on luonteeltaan odotuksiin perustuvaa kuten muidenkin varallisuusmuotojen hinnat. Asuntojen hinta riippuu siis paitsi nykyisen uudistarjonnan määrästä, myös kaikesta odotetusta tulevasta rakentamisesta.

Muita hintojen vaihtelua vakaannuttavia toimia olisivat kotitalouksien korkovähennysten rajaaminen ja kiinteistöveron osuuden lisääminen kunnallisverotuksessa, mitä jo ympäristöministeriön käyttämät kansainväliset asiantuntijatkin suosittelivat. Tuotannontekijöiden lisääntyvän liikkuvuuden myötä julkisen sektorin – myös kuntien - verotulojen säilyttäminen edes nykyisellään tulee olemaan tulevaisuudessa haastava tehtävä. Tästäkin näkökulmasta kiinteistöveron korottamiseen saattaa kohdistua tulevaisuudessa paineita, etenkin kun veroäyrien nousupaine on kunnissa jo nyt suuri.

Kuten aikaisemmin sanoin, asuntorahoituksessa saattaa olla syytä suosia kiinteäkorkoisuutta sekä riskien vähentämiseksi että arvopaperistamisen helpottamiseksi. Kiinteäkorkoisuutta edistävään suuntaan voitaisiin vaikuttaa esimerkiksi korkojen verovähennysoikeuden ja/tai asuntolainojen valtiontakausjärjestelmän kautta.

Asuntolainojen arvopaperistaminen on tulevaisuutta ja riskien hajauttamisen kannalta varmasti kannatettava kehityssuunta. Esteitä sen etenemiseltä pitäisi koettaa vielä löytää ja raivata pois. Yksi este on tosin vaikea poistaa: Suomen markkinoiden pienuus. Arvopaperistamisen edut tulevat nimittäin parhaiten esiin vasta, kun asunto-obligaatioiden emissiot saadaan hyvin suuriksi. Tämä on haaste Suomen kokoisen maan kannalta. Viime aikoina on näkynyt ehdotuksia Euroopan asuntoluottopankin perustamisesta. Tällainen pankki ostaisi tavallisilta pankeilta niiden asuntolainoja ja laskisi liikkeeseen tukkumarkkinoille suuria eriä asunto-obligaatioita näiden lainojen jälleenrahoittamiseksi. Idea on sikäli relevantti, että näin emissioiden koko saataisiin markkinoiden kannalta riittävän suuriksi, mutta hanke tuskin toteutuu ainakaan aivan lähivuosina.

LÄHTEET

ECB (2003). Structural Factors in the EU Housing Markets. Frankfurt am Main.

Herrala, Risto ja Pylkkönen, Pertti (2003). Asuntorahoitus Suomessa. Euro&Talous 2/2003.

Housing Statistics in the European Union 2002. International Centre for Research and Information on the Public and Cooperative Economy (CIRIEC). Liege

Suomen asuntorahoitusjärjestelmän ja asumisen tukijärjestelmän arviointi (2002). Ympäristöministeriön moniste 103. Helsinki.

Klikkaa tästä muokataksesi evästeasetuksia: