Haluaisin heti alkuun kiittää järjestäjiä tästä tilaisuudesta tulla puhumaan asuntomarkkinoista, jotka ovat olleet lähellä sydäntäni jo pitkään – olenhan mm. taannoin tehnyt väitöskirjanikin asuntomarkkinoista. Vaikka en ole enää vuosiin tehnyt varsinaista asuntomarkkinoita koskevaa tutkimusta, olen kuitenkin pyrkinyt seuraamaan niitä. Mielestäni asuntomarkkinat ovat edelleen tärkein yksittäinen asia, johon haluaisin korjausta Suomessa.
Alkuperäinen otsikkoni oli "Asuntorahoituksen kansainväliset trendit – suomalainen näkökulma” – ja aionkin sivuta viimeaikaisia rahoitusmarkkinakysymyksiä. Koska asuntorahoitus ei kuitenkaan – meneillään olevasta rahoitusmarkkinoiden kriisistä huolimatta – ole nykyoloissa Suomessa harjoitetun asuntopolitiikan erityinen ongelma-alue, olen ottanut tässä puheenvuorossani vapauden tarkastella muita mielestäni tärkeämpiä asuntomarkkinoihin liittyviä kysymyksiä. Tämän näkökulman laajentamisen lisäksi en voi olla ottamatta hieman "provokatorista" roolia.
Asumistasomme EU15:n alhaisin
Tässä roolissani taustaksi esitän ensin muutamia tosiasioita: Suomessa asutaan edelleenkin ahtaasti – asuntojemme keskikoko on pienin EU15-maista. Euroopan tiheimmin asutuissa maissa (Saksa, Hollanti; väestötiheys yli kymmenkertainen Suomeen verrattuna) asutaan väljemmin ja laadukkaammin. Esimerkiksi Hollannissa (väestötiheys korkein EU:ssa) yli kaksi kolmannesta asunnoista on omakotitaloja ja asuntojen keskikoko on lähes 100 m2. Vertailumaistamme myös Saksassa (90 m2) ja Tanskassa (113m2) ja Ruotsissa (91m2) asumisväljyys on suuri. Lisäksi suuri osa asuntokannasta esimerkiksi Saksassa on vuokra-asuntoja. Suomessa asuntojen keskikoko on 77 m2, omakotitaloja on 38 % asunnoista ja vuokra-asuntoja 33 %. Tutkimusten mukaan suomalaisten kotitalouksien toiveasunto olisi lähes 30 m2 heidän nykyistä asuntoaan suurempi.
Asuminen on kotitalouden hyvinvoinnin keskeisimpiä tekijöitä. Se, että asumme liian ahtaasti ja kalliisti ja meillä on asuntopulaa − etenkin kasvukeskuksissa ja pääkaupunkiseudulla − tulee pitämään suomalaiset asuntomarkkinat ”alituisessa kriisissä”. On kestämätöntä, että tavanomaisilla palkkatuloilla mahdollisuudet kohtuullisenkaan perheasunnon hankkimiseen ovat huonot. Lisäksi asuntokanta on liian usein laadullisesti heikkotasoista – pieniä asuntoja standardoiduissa, hissittömissä elementtikerrostaloissa, joissa lisäksi on ilmennyt luvattoman paljon mm. homevaurioita. Asumisahtaus elintaso-Suomessa on nykypäivää – etenkin pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa.
Tutkimusten mukaan valtaosa haluaa asua riittävän tilavissa asunnoissa – mieluusti omakotitaloissa tai pientaloissa, jotka ovat selvästi heidän nykyistä asuntoaan suurempia. Uustuotannosta valtaosa on kuitenkin edelleen kerrostalotuotantoa ja liian pieniä asuntoja. Kotitalouksien preferenssit eivät siis toteudu. Yhteiskunnalle tulee kalliiksi rakentaa ”vääränlaisia” asuntoja, joita ei haluta muutoin kuin ”niin kauan kuin on pakko”. Edessä on purkaminen tai mahdollisesti pienten asuntojen yhdistäminen.
On myös kysyttävä, mikä merkitys vuokra-asuntomarkkinoiden toimimattomuudella on työvoiman liikkuvuuteen, jonka lisääntyminen olisi toivottavaa. Myös – ja tämä liittyy kotitalouksien velkaantumistarpeeseen – nuorten ensiasunnon hankkijoiden rahoitussuunnittelu elinkaarella helpottuisi, jos ennen ”vakiintumista” ja oman asunnon hankintaa voisi asua kohtuullisesti vuokra-asunnossa ja säästää ennen oman asunnon hankintaa. Tässä yhteydessä on todettava, että kotitalouksien keskimääräinen velkaantuneisuus Suomessa on viime vuosina noussut hieman yli 100 prosenttiin suhteutettuna käytettävissä oleviin tuloihin, mikä ei keskiarvona ole kansainvälisesti erityisen korkea. Velka on kuitenkin keskittynyt nuorille perheille.
Kaiken kaikkiaan voidaan todeta että asuntotilanteemme on länsieurooppalaisittain huono (tavanomaisilla mittareilla mitattuna). Alemmasta asumistasosta huolimatta asumiseen käytetty tulo-osuus on jopa korkeampi kuin EU15:ssa keskimäärin – saamme siis asumisessa muita vähemmän todellista vastinetta rahoillemme.
Asuntomarkkinoiden osamarkkinat
Mistä tämä heikko asiantila sitten johtuu. Etsittäessä keinoja asunto-ongelmien ratkaisemiseksi on tarkasteltava hyvin laajalti talouden eri tekijöitä. Asuntopolitiikka ei ole vain asuntorahoitukseen tai asumistukeen liittyvää päätöksentekoa ja ohjausta, vaan asuntopolitiikkaa ovat kaikki ne toimet, joilla vaikutetaan asuntomarkkinoiden toimintaan. On hyvä muistuttaa, että asuntomarkkinoilla voidaan tavallaan erottaa monia eri markkinoita, esimerkiksi kiinteistömarkkinat, joilla muodostuvat vanhojen asuntojen hinnat ja uudisrakennusmarkkinat, joilla muodostuvat uusien asuntojen hinnat. Lyhyellä aikavälillä asuntojen tarjontaa (olemassa oleva asuntokanta) ei voida nopeasti kasvattaa, joten asuntojen hintataso on pääosin kysynnän määräämä. Pidemmällä aikavälillä uustuotannon kautta tuleva tarjonta ja sen hintataso vaikuttaa koko asuntokannan hintakehitykseen. Tarjonta puolestaan riippuu tärkeältä osalta maamarkkinoiden toiminnasta ja rakennuspanosten markkinoiden toiminnasta samoin kuin saatavilla olevasta työvoimasta (eli siis työmarkkinoiden toiminnasta). Koska asuntoa ei yleensä osteta ilman lainarahoitusta ja koska asunto on myös sijoituskohde, asuntomarkkinoiden toiminta kytkeytyy läheisesti rahoitusmarkkinoihin. Kun talousyksiköt pelkästään ostavat toisten omistamien asuinkiinteistöjen palveluja, puhutaan puolestaan vuokramarkkinoista.
Tätä esitystäni varten katselin, mitä olen ajatellut asuntomarkkinoiden toiminnasta kaksikymmentä vuotta sitten, kun olin vielä aktiivisesti kiinni asuntomarkkinoita koskevassa tutkimuksessa ja tarkastelin mitä on tehty sen jälkeen. 1990-luvun alussa mm. kirjoitin yhdessä professori Heikki A. Loikkasen kanssa Kansantaloudelliseen aikakauskirjaan artikkelin "Asuntomarkkinoiden toiminnan edistäminen". Tuolloin esitimme, että asumistasomme laatu ja kustannukset olisi em. markkinoiden toimintaa edistämällä saatava pohjoismaiselle tasolle vuoteen 2000 mennessä. Tätä ei ole saavutettu. Mutta onko mikään muuttunut noista ajoista?
Katsaus viimeaikaiseen tutkimukseen
Ennen kuin pyrin vastaamaan edellä esittämääni kysymykseen, sallittakoon katsaus viimeaikaiseen asuntomarkkinoita koskevaan tutkimukseen. (hyvä katsaus on esim. J. Gyourko: ”Housing Supply”, Wharton School, University of Pennsylvania, 2008) . Kuten tiedämme, asuntomarkkinoiden hintakehitys on herkkä epävakauksille ja kuplien kehittymiselle. Tähän vaikuttavat luonnollisesti monet kysyntätekijät, mutta viimeaikaisessa tutkimuksessa erityisesti tarjontatekijöitä on analysoitu tarkemmin ja niille on annettu aikaisempaa enemmän painoa asuntomarkkinoiden hintojen ja tuotantomäärien vaihteluja selitettäessä. Ollaan sitä mieltä, että tekijät, jotka vaikuttavat tarjonnan hintajoustoon, voivat ratkaisevasti vaikuttaa asuntomarkkinoiden dynamiikkaan. Tällaisia tekijöitä ovat vuokra- ja omistusasumismarkkinoiden toiminnan tehokkuus, markkinoiden kilpailun rakenne ja tuetun asuntorakentamisen rooli, kaavoitus, maankäytön säätely, rakentamisen laatustandardit jne.
Empiiriset arviot tarjonnan hintajoustojen suuruudesta eivät ole vielä kovin vakaita, mutta mm. Yhdysvalloissa tehty tutkimus kyllä viittaa siihen, että esimerkiksi suurkaupungeissa hintajoustavuus on selvästikin vähäisempää kuin näiden alueiden ulkopuolella. On näyttöä siitä, että arvostuskuplien (asuntojen hintakuplien) muodostuminen on todennäköisempää alhaisen tarjontajouston asuntomarkkinoilla. Toki joustavan asuntotarjonnan markkinoillakin kuplien syntyminen on mahdollista, mutta nämä kuplat näyttäisivät jäävän hintapyrähdyksiltään vähäisemmiksi ja lyhytkestoisimmiksi. Suurten ja pitkäkestoisten arvostuskuplien syntymiselle on välttämätöntä, että hintojen nousut tukevat jatkuvasti odotuksia hintojen nousuista tulevaisuudessa, mikä on todennäköisempää joustamattoman tarjonnan asuntomarkkinoilla.
Minun teesini on, että vihdoinkin huomio suomalaisessa asuntopolitiikassa pitäisi kiinnittää asuntomarkkinoiden toiminnan parantamiseen – ennen kaikkea tarjontatekijöihin. Teesini on myös että näin voimme lieventää asuntotuotannon suhdannevaihteluja, jotka Suomessa ovat perinteisesti olleet voimakkaita. Tarjontatekijöistä seuraavaksi.
Maamarkkinoiden elvyttäminen keskeistä
Kaksikymmentä vuotta sitten panimme suuren painon maamarkkinoiden elvyttämiselle, ja se on edelleen mielestäni tärkein kysymys suomalaisten asumisen kannalta. On aivan ilmeistä, että meillä ei ole kasvukeskuksissa riittävästi tontteja saatavilla. Tonttihinnat ovat aluekeskuksissa kohtuuttoman korkeita. Maamarkkinat eivät toimi kunnolla. (Näin on, vaikka 16.3. HS otsikoikin ”Helsingin seudulle on tulossa pientalotonttien ostajien markkinat”. Kun toivorikkaana luin artikkelin, paljastui että kun Helsingissä kuukausi sitten oli jaossa 70 tonttia, hakemuksia tuli reilusti kymmenkertainen määrä eli 850, mikä on selvästi vähemmän kuin aiemmilla kerroilla eli 1500-1600 hakemusta!)
Maamarkkinoiden toiminnan edistäminen edellyttää rakennusmaan tarjonnan lisäämistä ja saamista joustavammaksi. Vaikka maata ei voikaan valmistaa, tonttimaata voi! Tarvitaan toimenpiteitä, jotka koskevat sekä kaavoitusmenettelyjä että vero- ym. kannustimia, jotka ohjausvaikutuksiltaan edistävät tarvittavan rakennusmaan saamista käyttöön. Kaavoituksessa pitää pyrkiä pitkäjänteisyyteen.
Kunnilla on käytössään varsin tehokkaita keinoja edistää näitä päämääriä: Kunnilla on kaavoitusmonopoli, jota olisi käytettävä yhdyskuntarakenteellisesti ( ml. liikennejärjestelyt, muut palvelut, ympäristönäkökohdat) järkevien ja viihtyisien asuntoalueiden synnyttämiseksi.
Kaupunkien ja kuntien omaa maankäyttöä ja maanhankintaa tulee tehostaa. Myös yksityisessä omistuksessa olevia maita olisi kaavoitettava, mikäli se on yhdyskuntarakenteen tarkoituksenmukaisen kehityksen kannalta toivottavaa. Rakentamisen olisi kaupunkialueilla edistyttävä kaavoituksellisin perustein tavoitteena viihtyisä ekologisesti kestävä yhdyskunta. Kuntarajat tai maanomistussuhteet eivät saisi olla esteenä. Kaavoituksella ei saisi esim. synnyttää välialueita, jotka kuitenkin on myöhemmin tarkoitus saada asumiskäyttöön. Kaupunkikeskusten ulkopuolella perusvaihtoehtona olisi pidettävä nykyistä enemmän (tiivistä ja ympäristöystävällistä) pientalorakentamista kerrostalolähiöiden sijasta.
Kunnilla on tonttimaata koskeva lunastusoikeus. Sitä olisi käytettävä nykyistä herkemmin. Kaavoitusmenettelyjä olisi nopeutettava ja valitusaikoja lyhennettävä.
Kaavoituksen tuloksena syntyvän arvonnousun verotus ja kiinteistöveron merkittävämpi käyttöönotto edistäisivät sekä maan markkinoille tulevaa tarjontaa että olemassa olevan asunto- ja muun rakennuskannan tehokkaampaa käyttöä. Huomattakoon, että kiinteistövero ”vakaana verotulona” olisi kunnille soveltuvampi verrattuna yhtiöveroon, jonka tuotto vaihtelee ja on siten epävarmempaa. Suomi onkin harvoja Länsi-Euroopan maita, jossa kiinteistöverotuksella ei ole merkittävää asemaa paikallishallinnon rahoituskeinona.
Ns. vapaiden vuokramarkkinoiden eli yksityisten sijoittajien toimintaa edistettävä
Mikä on ollut vuokramarkkinoiden kehitys? Vuokramarkkinoiden toimimattomuus oli aivan ilmeistä 20 vuotta sitten. Sittemmin vuokrasäännöstely yksityisten omistamien vuokra-asuntojen osalta on kokonaisuudessaan purettu. Vuokratulon osalta on siirrytty muiden sijoitustulojen kanssa neutraalimpaan verotukseen. Edelleen kuitenkin yksityiset ns. vapaat vuokramarkkinat ovat varsin ohuet. Tähän voi olla kulttuurisia syitä, ja omistusasuminen on ollut kuitenkin asukkaille ”kannattavampaa” ja varmempaa. Silti olisi mielestäni tärkeää saada tämäkin asumisvaihtoehtoja täydentävä markkina toimivaksi. Nyt sekä yksityishenkilöiden että institutionaalisten sijoittajien vuokratarjonta on liian pientä. Tähän vaikuttanevat monet seikat (mm. tonttipolitiikka – esim. eläkesäätiöt eivät voine sijoittaa vuokratontilla oleviin kohteisiin), mutta on selvää, että pienikin riski vuokrasäännöstelyn laajentamisesta karkottaa sijoittajia. Samoin muukin yksipuolisesti vuokranantajien velvoitteiden lisääminen on omiaan nostamaan kynnystä tarjota yksityisomistuksessa olevia asuntoja markkinoille vuokrattavaksi. Vrt. esim. Belgia, jossa vuokramarkkinoiden toiminta on varsin vapaata, mutta siellä ne myös toimivat tarjoten monenlaisia asumismahdollisuuksia.
Rahoituksen näkökulma asumiseen – rahoitus ei ole asunnon hankinnan keskeinen ongelma
Yksityisten vuokra-asuntojen problematiikasta voinenkin siirtyä kommentoimaan rahoituksen näkökulmaa asumiseen, joka oli alkuperäinen otsikkoni. Selitän, miksi rahoitus perinteisessä mielessä eli asuntojen lainoittamisen osalta ei sittenkään – huolimatta meneillään olevasta rahoitusmarkkinoiden globaalista kriisistä − enää ole ongelma. Toisin kuin vielä 20 vuotta sitten, meillä ei ole ”pääomapulaa”. Suomalaista rahoitusjärjestelmää ja asuntorahoitusta leimanneesta säännöstelystä ja hallinnollisesta ohjauksesta, jonka vuoksi valtaosa rahoituksenvälityksestä tapahtui sellaisia kanavia pitkin, joilla hintamekanismin toiminta oli hyvin puutteellista, päästiin eroon jo 1980-luvulla. Kuka enää muistaakaan, että luotonsäännöstelyoloissa keskimääräisen "kovan rahan" asuntolainan pituus oli vielä 1980 -luvun alkuvuosina 7-9 vuotta ja lainaa saadakseen oli säästettävä etukäteen 20-40 % asunnon hankinta-arvosta. Luotonsäännöstelyoloissa rahoituksen saatavuudella rajoitettiin asuntojen kysyntää, joka sitten purkautuikin rahoitusmarkkinoiden liberalisoinnin yhteydessä asuntoluottojen saatavuuden parantuessa ja asuntoluottojen ehtojen löysentyessä. Patoutuneen kysynnän purkautuminen johti asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen, hallitsemattomaan hintojen nousuun ja suuren kuplaan, joka sittemmin puhkesi tunnetuin seurauksin.
Nyt asuntolainoja on saatavilla markkinahintaan ja koroilla, jotka eivät koskaan aikaisemmin ole olleet yhtä alhaalla. (Näin siitäkin huolimatta, että kriisin seurauksena riskipreemiot nousivat ja ovat edelleen koholla.) Tämä on ollut seurausta alhaisista euroalueen koroista, mistä kiitos Euroopan keskuspankin (EKP) uskottavan rahapolitiikan. Kilpailun seurauksena myös pankkien vaatimat korkokatteet suhteessa viitekorkoihin ovat kutistuneet. Asuntolainojen pituudet ovat myös kasvaneet. (Valitettavan usein nämä parannukset asuntorahoitusjärjestelmässä ovat kapitalisoituneet asuntojen hintoihin asuntomarkkinoiden tarjonnan joustamattomuuden vuoksi!)
Suomessa luottojärjestelmä korkosidonnaisuuksien osalta poikkeaa jonkin verran EU:n vallitsevasta järjestelmästä. Meillähän yli 90 % kotitalouksien lainoista on sidottu lyhyisiin rahamarkkinakorkoihin (euribor-korkoihin) tai pankkikohtaisiin viitekorkoihin. Asuntorahoitus on talletuspohjaista ja riippuu lyhytaikaisista markkinakoroista eivätkä joukkovelkakirjarahoitteiset asuntolainat ole saavuttaneet meillä merkittävää asemaa.
Joku voi sanoa, että onneksi – viitaten kokemuksiin Yhdysvaltojen subprime-lainoista ja niihin liittyvistä rahoitusinnovaatioista. Tässä on kuitenkin pidettävä erillään sinällään hyödyllinen arvopaperistaminen ja mm. sitä kautta luotavat mahdollisuudet pitempiaikaisille kiinteäkorkoisille luotoille ja riskien jakamiseen laajemmalle sijoittajakunnalle, toisaalta pankkien epäonnistunut riskienhallinta. Esimerkiksi Tanskassa, jossa asuntorahoitus on vuosisataisen perinteen mukaisesti kiinteäkorkoista hypoteekkilainarahoitusta ja jossa obligaatiosäästäminen on keskeinen kotitalouksien säästämismuoto, ei ole ollut vastaavia ongelmia kuin Yhdysvalloissa, eikä myöskään esiintynyt samanlaisia kuplia. Sitä paitsi tanskalaisten kotitalouksien velkaantuneisuus on korkea (yli 300 % käytettäviin tuloihin suhteutettuna), he asuvat keskimäärin 35 m2 suuremmissa asunnoissa kuin me suomalaiset – ja ovatpa tanskalaiset onnellisuustilastojenkin kärjessä.
Mitään lakisääteistä tai verotuksellista estettä kotitalouksien obligaatiosäästämisen kasvulle (joko suoraan tai luultavimmin rahastojen kautta) ei ole Suomessakaan. Talletusten verotuskohtelu ei nykyään poikkea muiden sijoituskohteiden verotuksesta ja myös kiinnitysluottopankkien toiminnan mahdollistavaa lainsäädäntöä on korjattu.
Myös kotitalouksien varallisuus on kasvanut, ja vaikka valtion velan kasvu tulee lisäämään kilpailua sijoittajista, rahoitusmarkkinoilla olisi uskoakseni tilaa yksityisille, pitkäaikaisille velkapapereille. Näillä kerätyt varat sopisivat kansainvälisen kokemuksen mukaan hyvin pitkäaikaiseen ja kiinteäkorkoiseen asuntorahoitukseen käytettäväksi.
On kuitenkin hyvä todeta, että hintavakautta euroalueella on onnistuttu ylläpitämään varsin matalalla korkotasolla ja pienillä korkoliikkeillä. Tämä merkitsee että myös vaihtuvakorkoisten asuntolainojen korko on pysynyt matalana ja vaihdellut varsin vähän, mikä ehkä osaltaan selittää kiinteäkorkoisten asuntolainojen vähäisen kysynnän. Sen lisäksi että asuntolainojen kirjo korkosidonnaisuuden ja laina-ajan suhteen on kasvanut, voimme nyt olla aikaisempaa rauhallisempia korkokehityksen suhteen. EMUn jäsenenä kuulumme suureen valuutta-alueeseen, jolla harjoitettu rahapolitiikka on pitkäjänteistä ja uskottavaa.
Kaiken kaikkiaan toteaisin kuitenkin, että asuntoluottojen saatavuus ei Suomessa ole asumisen ja asuntopolitiikan keskeisimpiä ongelmia. Rahoituslaitokset pystyvät välittämään sentyyppisiä lainoja kuin kotitaloudet haluavat – myös pitkiä asuntolainoja. Kuten totesin kiinteäkorkoisten, pitkäaikaisten lainamarkkinoiden synnylle ei ole muodollisia, säätelyllisiä tai lakisääteisiä esteitä. Esimerkiksi tällä hetkellä Suomessa toimii 4 kiinnitysluottopankkia, jotka rahoittavat toimintansa laskemalla liikkeeseen joukkovelkakirjoja: vuonna 1860 perustetun Suomen Hypoteekkiyhdistyksen lisäksi Sampo Pankilla, osuuspankkiryhmällä sekä Säästöpankki Aktialla (paikallisosuuspankkeja mukana) on omat kiinnitysluottopankkinsa.
Julkisen tuen kohdentuminen kotitalouksille edellyttää asuntomarkkinoiden tarjonnan joustavoittamista
Vuosittain jaettavan julkisen tuen määrä asumiseen on merkittävää – vuonna 2007 tuki oli noin 1.9 mrd. euroa. Julkinen tuki on pääosin joko suoraa tai epäsuoraa tulo- ja verotustukea eli ns. asumistukea. Korkotukien osuus oli noin kolmannes ja tuotantotuen osuus oli noin kuudennes koko julkisesta tuesta.
Yleensä tuen käytössä pitäisi noudattaa viisautta – ettei avustuksilla ja tuella liikaa vääristettäisi markkinoiden toimintaa. Ennen muuta tuki ei saisi valua kapitalisoituina asuntojen hintojen korotuksiin. Tukihan koituu eli kapitalisoituu säännöstelemättömissä oloissa pääosin joustamattomimman tekijän hyväksi – ja sitä enemmän mitä joustamattomammasta tekijästä kyse. Voi sanoa, että takavuosikymmeninä tukipolitiikka, ennen kaikkea verovähennysoikeudet, osaltaan aiheutti jäykkään tonttipolitiikkaamme, vuokra-asuntopulaan, ja tarjontaan yleisemminkin liitettynä, sen että asuntojen hintataso Suomessa säilyi korkeana eli kotitaloudet saivat alennusta asumiskustannuksiin alempana verotuksena, mutta joutuivat maksamaan korkeamman hinnan asunnostaan.
Voidaankin todeta, että kotitalouksien asuntojen hankintaa tukevien toimenpiteiden – korkojen verovähennysoikeus, tulotuet – onnistuminen riippuu keskeisesti tarjonnan joustavuudesta. Mitä joustavampaa asuntomarkkinoiden tarjonta on, sitä todennäköisemmin kotitalouksille suunnattu tuki myös koituu niiden hyväksi eikä kapitalisoidu asuntojen hintaan. Tästäkin syystä tarjonnan joustavuutta tulisi edistää.
Mitä taas tulee tarjontapainotteisiin tukijärjestelmiin eli tukiin, jotka kohdistuvat asuntojen rakentamiseen tai vuokralle antamiseen, ajaudutaan monenlaisiin epäoikeudenmukaisiin asuntomarkkinoiden ”lukkiutumisilmiöihin”. Jos esimerkiksi tuettu asuntorakentaminen toteutetaan säätelemällä asuntojen kokoa, materiaaleja sekä muita asumisen standardeja, monesti – ainakin Suomessa – tuloksena on ollut se että tulonormit täyttävät kotitaloudet asuvat esimerkiksi pohjoismaisen mittapuun mukaisesti erittäin ahtaasti Lisäksi viimeaikainen tutkimus viittaa siihen, että julkisesti tuettu rakentaminen syrjäyttää yksityistä asuntotuotantoa, eli julkinen asuntorakentaminen lisää asuntokantaa nettomääräisesti varsin vähän.
Asuntomarkkinoiden toimivuus ja tuen järkevä kohdentuminen edellyttävät, että asumisen tukea ei sidota kiinteistöjen, vaan kotitalouksien ominaisuuksiin.
Lopuksi – kohti länsieurooppalaista asumista
Asuminen on kotitalouden suurimpia menoeriä ja suurin yksittäinen hankintameno. Se on lisäksi kotitalouksien merkittävin varallisuuserä. Asuntomarkkinoiden ennustettavuus ja vakaus on siten tärkeää.
Meillä ei ole enää pitkään aikaan ollut puutetta rahoituksesta – joskin nykyinen globaali luottamuspulasta johtuva rahoituskriisi on tilapäisesti vaikeuttanut pankkien toimintaa. Uskon kuitenkin, että nämä ongelmat ovat väistymässä viranomaisten määrätietoisten toimenpiteiden seurauksena. Kuuluminen rahaliittoon on tuonut rahoitusmarkkinoillemme vakautta korkotason osalta. Rahoitusmarkkinat tarjoavat normaalioloissa monenlaisia asuntoluottomahdollisuuksia.
Heikko asumistasomme, korkea hinta- ja vuokrataso ja yleensä asunto-ongelmat ovat kotiperäisiä, tulosta monista asuntopolitiikan erityispiirteistä, joita kaikkia ei ole vielä kyetty muuttamaan nykypäivän asuntomarkkinoiden tehokasta toimintaa vastaaviksi. Etenkin maamarkkinat toimivat meillä huonosti, mikä luonnollisesti on omituista ottaen huomioon että asumme Euroopan harvimmin asutussa maassa.
Toisaalta optimistisesti katsottuna tämän tulisi olla haasteellista. Asuntojen pitkän aikavälin reaalisen hinta- ja vuokratason määrää viime kädessä asuntojen tarjontapuoli. Jos rakennusalan ja sen panosmarkkinoiden (ml. maa- ja rakennustarvikemarkkinat) toiminta edelleen tehostuu niin, että uusia asuntoja saadaan markkinoille aiempaa edullisemmin, koko asuntokannan, myös vanhojen asuntojen, reaalinen hinta- ja vuokrataso alentuu. Kun asumistasomme tulevaisuudessa riippuu keskeisesti asuntojen tarjonnasta, ja keskeisin tarjontatekijä on tonttimaan saatavuus, meillä pitäisi olla hyvät mahdollisuudet päästä tästä ongelmasta.
On myös muistettava, että asuminen ei ole vain elintasokysymys, se on myös eräs tärkeimmistä ”kilpailukykytekijöistämme”. Jollemme saa asumista kohenemaan – erityisesti pääkaupunkiseudulla − meillä tulee olemaan vaikeuksia pitää hyvin koulutettuja omia kansalaisiamme maassa, emmekä saa tänne houkuteltua pääkonttoreita emmekä myöskään muita osaajia. Myös (palvelu)työpaikkoja kasvukeskuksissa jää syntymättä, kun asunnoista on pulaa. Nämä työpaikat ovat sellaisia, että ne eivät suinkaan synny muualle maahan (kasvukeskusten asuntopulalla ei mielestäni voida hoitaa aluepolitiikkaa muuttotappioseutujen hyväksi), vaan ne jäävät kokonaan syntymättä.
Vaikka meillä nyt asutaan EU15-maiden mittapuun mukaan huonosti, on realistista ajatella, että nostamme asumistasomme muita korkeammaksi. Asumistason tulisi olla Suomen suuri houkutin: maassamme on runsaasti tilaa, paljon kaunista ympäristöä eikä pula rakennusmateriaalista − erityisesti puusta − voi olla järkevän rakentamisen este. Yhdyskuntasuunnittelijoille tämä on tietenkin haaste, jossa täytyy ottaa huomioon myös ympäristönäkökohdat – miten voidaan rakentaa tilavampia asuntoja ottamalla huomioon myös ympäristötaloudelliset ja liikenteellisesti järkevät tekijät. Kansainväliset esimerkit osoittavat, että tässä olemme vasta alkutaipaleella ja suurin haasteemme näyttää olevan luovuuden puute omassa ajattelussamme.
***