Pääjohtaja Erkki Liikasen puhe Kunta-asunnot Oy:n seminaarissa 10.3.2011

Pääjohtaja Erkki Liikasen puhe Kunta-asunnot Oy:n seminaarissa 10.3.2011

 

Puheeseen liittyvät kuviot (pdf) 

 

Arvoisat kuulijat,

 

Maailmantalous on toipumassa syvästä taantumasta, johon se suistui rahoitusmarkkinoiden tilan kriisiydyttyä syksyllä 2008. Toipuminen on ollut epäyhtenäistä ja haurasta, ja paljolti samanlaisena sen ennustetaan myös jatkuvan. Suomessakin kokonaistuotanto on alkanut kasvaa voimakkaan pudotuksen jälkeen, ja työttömyys on kääntynyt loivaan laskuun. Kriisiä edeltäneelle kasvu-uralle ei Suomessa kuitenkaan ole paluuta ilman toimia, joilla parannetaan tuottavuutta ja lisätään työn tarjontaa.

 

Finanssikriisin syistä on esitetty erilaisia arvioita. Keskeisenä tekijänä on usein mainittu Kiinan ja muiden kehittyvien talouksien suuri säästöylijäämä, joka kanavoitui kehittyneisiin maihin kuten Yhdysvaltoihin ja ajoi globaalit reaalikorot poikkeuksellisen mataliksi. Samaan aikaan globalisaation mukanaan tuoma kilpailun kiristyminen piti inflaatiopaineita kurissa. Se mahdollisti alhaiset ohjauskorot keskeisissä teollisuusmaissa.

 

Matalat korot vuorostaan johtivat tuottojen hakemiseen aiempaa riskipitoisemmista sijoituskohteista.  Rahoitusalan yritykset toivatkin markkinoille yhä monimutkaisempia sijoitustuotteita, joita kaupattiin sijoittajille eri puolille maailmaa. Usein ne olivat erilaisia arvopaperistettuja saamisia, joita pankit ja muut rahoituslaitokset tällä tavoin siirsivät pois taseistaan. Laajamittainen luottojen arvopaperistaminen ja siihen liittynyt johdannaisten käyttö mahdollistivat riskien siirron eteenpäin tavalla, joka heikensi pankkien kannustimia huolehtia luotonantonsa laadusta. Samalla hämärtyi kuva koko rahoitusjärjestelmän toimintaan liittyvistä riskeistä.

 

Näin kutoutui rakennelma, joka lähti purkautumaan vuoden 2007 jälkipuolella ensin rahoitusmarkkinoiden häiriötilana ja sitten syksystä 2008 lähtien suoranaisena finanssikriisinä. Rahoitusalan tiiviit globaalit kytkennät takasivat sen, että vaikutukset tuntuivat voimakkaina kaikkialla maailmantaloudessa.  Rahoitusmarkkinoiden kriisiä seurasi syvä reaalitalouden taantuma, jonka myötä monien maiden julkistaloudet ajautuivat suuriin vaikeuksiin.  Julkistalouksien velkakriisi jatkuu edelleen. Sen ratkaiseminen on talouspolitiikan lähiajan keskeisin haaste.

 

Viime vuosien finanssikriisiin liittyy piirteitä, jotka ovat yhteisiä monien aiempien pankki- ja finanssikriisien kanssa. Näitä ovat ennen kaikkea velkaantumisen voimakas kasvu kriisiä edeltävinä vuosina sekä kiinteistömarkkinoiden - asunto- ja liikekiinteistömarkkinoiden - keskeinen rooli kriisin synnyssä. Nämä kaksi asiaa ovat kytköksissä toisiinsa.

 

KUVA 2.  Rakennusinvestoinnit vilkkaita ennen kriisiä 

 

2000-luvun alkuvuosina rakentaminen oli yleisesti vilkasta.  Näin oli mm. Irlannissa ja Espanjassa. Erityisesti asuntoinvestoinnit lisääntyivät ripeästi. Matala korkotaso ja tarjolla olevan rahoituksen runsaus - jota edellä kuvatut globaalit tekijät ruokkivat - yhtäältä lisäsivät asuntojen kysyntää ja toisaalta edesauttoivat uudistuotannon tuntuvaa kasvua.  Varsinkin Yhdysvalloissa omistusasuminen tuotiin uusien väestöryhmien ulottuville rahoitusjärjestelmän innovaatioiden myötä. 

 

KUVA 3. Asuntohinnat nousivat nopeasti

 

Asuntorakentamisen lisääntymisestä huolimatta tarjonta ei kyennyt tyydyttämään kysyntää, mikä näkyi hintojen nopeana nousuna.  Espanjassa, Irlannissa ja Isossa-Britanniassa asuntojen hinnat yli kaksinkertaistuvat 2000-luvulla ennen finanssikriisin puhkeamista. Yhdysvalloissakin hinnat nousivat tuntuvasti, yli 75 %.  Hintojen nousu ylitti selvästi yleisen hintatason samoin kuin kotitalouksien tulojen nousuvauhdin.

 

Myös monien muiden varallisuusesineiden kuin asuntojen hinnat nousivat finanssikriisiä edeltäneinä vuosina. Tämä kuvasti matalan korkotason ja rahoituksen runsauden vaikutusta.  Kiinteistömarkkinoiden kehitys oli kuitenkin monissa maissa se tekijä, joka yhtäältä kärjisti kriisiä edeltänyttä noususuhdannetta ja toisaalta syvensi sitä seurannutta taantumaa. Asuntojen ja muiden kiinteistöjen rakentaminen on työvoimavaltaista toimintaa, jonka kasvu luo usein runsaasti uusia työpaikkoja.  Ala myös käyttää merkittävässä määrin välituotteita, jotka usein valmistetaan kotimaassa. Rakentamisen heijastusvaikutukset ympäröivään kansantalouteen ovat siten suuret. Se näkyy myös julkisen talouden verotulokertymissä.

 

Voimakas kiinteistömarkkinoiden noususuhdanne ruokkii siten monin eri tavoin kokonaiskysynnän kasvua ja lisää verotuloja. Vastaavasti kiinteistömarkkinoiden taantuma heijastuu negatiivisesti eri puolille taloutta. Tätä negatiivista kytkentää voimistaa kiinteistömarkkinoiden noususuhdanteisiin yleensä olennaisesti liittyvä velkaantumisen kasvu, "leveraging". Kun noususuhdanne päättyy ja asuntojen ja muun kiinteistövarallisuuden hinnat alkavat alentua, velkaantuminen ei yleensä enää ole kestävällä tasolla. Tällöin edessä on velkaantumisen tuntuva vähentäminen, "deleveraging", joka supistaa kokonaiskysyntää ja siten voimistaa talouden taantumaa.

 

KUVA 4. Kotitalouksien velkaantuminen kasvanut

 

2000-luvun kehitys on noudattanut edellä kuvattua velkaantumisen kehityskulkua.  Kotitaloudet velkaantuivat finanssikriisiä edeltäneiden vuosien aikana voimakkaasti monissa maissa, kun ne investoivat asuntoihin ja lisäsivät kulutustaan. Asuntojen ja muun varallisuuden arvon nousu oli osaltaan ruokkimassa velanottoa: sitä vastaan kyettiin ottamaan lisävelkaa.  Velkaa myönnettiin myös kotitalouksille, joiden luottokelpoisuus oli jo lähtökohtaisesti arveluttava.  Näin kävi erityisesti Yhdysvalloissa, jonne syntyivät ns. subprime-asuntolainojen markkinat. Kuten tunnettua, nämä lainat muodostuivat myöhemmin finanssikriisin laukaisimeksi.

 

Velkaantumisen kasvu ei rajoittunut vain kotitalouksiin. Monissa maissa myös rakennusala velkaantui voimakkaasti, kun uusia rakennuskohteita aloitettiin ja kiinteistökehityshankkeita käynnistettiin. Näin kävi mm. Espanjassa, jossa rakennusalan luottojen määrä kasvoi 20–35 prosentin vuosivauhtia ennen kriisiä. Samoin kiinteistösijoitusalalla toimittiin usein suurella velkavivulla.  

 

KUVA 5. Pankkien taseet kasvoivat voimakkaasti

 

Kotitalouksien ja yritysten velkaantuneisuuden kasvu kuvastui myös rahoituslaitosten taseiden voimakkaana kasvuna.  Pankit ja muut rahoituslaitokset rahoittivat kasvaneen luotonantonsa paitsi talletuksilla, myös enenevässä määrin markkinarahoituksella, joka saattoi olla hyvinkin lyhytaikaista.  Tämä altisti ne markkinatilanteiden muutoksille, kuten brittiläisen Northern Rock -pankin kohtalo kouriintuntuvasti osoitti. Kyseinen pankki oli rakentanut pitkäaikaisen asuntoluotonantonsa lyhytaikaisen markkinarahoituksen varaan. Kun markkinoiden toiminta alkoi häiriintyä ja rahoituksen saanti tyrehtyä, pankki ajautui suuriin vaikeuksiin, ja lopulta se jouduttiin kansallistamaan helmikuussa 2008.

 

Rahoituslaitokset hankkivat rahoitusta myös arvopaperistamalla myöntämiään asunto- ja muita luottoja. Tämä toiminta oli 2000-luvulla hyvin vilkasta Yhdysvalloissa: uusien arvopaperistamisten määrä vaihteli ennen kriisiä noin 2000 - 3000 miljardin euron haarukassa vuosittain. Erityisesti subprime-asuntoluottoja arvopaperistettiin runsaasti ja myytiin sijoittajille eri puolille maailmaa. Tästä muodostui myöhemmin finanssikriisin keskeinen välittymiskanava Yhdysvaltain asuntomarkkinoilta muuhun maailmantalouteen.

 

KUVA 6. Arvopaperistaminen lisääntyi kiinteistörahoituksessa myös Euroopassa

 

Myös Euroopassa asunto- ja liikekiinteistölainojen arvopaperistaminen lisääntyi samaan aikaan tuntuvasti, vaikka se jäikin määrältään huomattavasti Yhdysvaltoja vähäisemmäksi. Esimerkiksi vuonna 2007 - finanssikriisin kynnyksellä - Euroopassa arvopaperistettiin asunto- ja liikekiinteistöluottoja noin 300 miljardin euron edestä, kun Yhdysvalloissa määrä oli viisinkertainen.  
 
Finanssikriisin myötä kiinteistömarkkinat monissa maissa taantuivat nopeasti. Rakentaminen supistui tuntuvasti, kun uusia kohteita ei aloitettu ja jo käynnissä olleita hankkeita keskeytettiin. Asunto- ja liikekiinteistömarkkinoiden tilanne heikkeni erityisen voimakkaasti Espanjan, Irlannin ja Yhdysvaltain kaltaisissa maissa, joissa kriisiä edeltänyt kasvu oli nojannut keskeisesti kiinteistömarkkinoiden vetoon.  Samalla konkurssit lisääntyivät ja rahoituslaitosten luottotappiot kiinteistösektorilta kasvoivat.  Monet kotitaloudet, yritykset ja rahoituslaitokset joutuivat purkamaan velkaantumistaan. Seurauksena oli kotitalouksien säästämisasteen nousu ja pankkien luotonannon tiukentuminen, tai jopa supistuminen. Velkaantumisen purkaminen voimisti kriisin negatiivisia vaikutuksia kokonaistuotantoon ja työllisyyteen monissa maissa.

 

Aiemmista finanssikriiseistä on opittu, että velkaantumisen purkaminen vie aikaa. Näin on tälläkin kertaa.  Tämä hidastaa monien kehittyneiden maiden toipumista ja osaltaan lisää riskiä siitä, että työttömyyden nousu johtaa rakenteellisen työttömyyden kasvuun. Tämä heikentäisi kokonaistuotannon pidemmän aikavälin kasvuedellytyksiä.  

 

Finanssikriisi vei Suomen talouden taantumaan, joka oli yksi syvimmistä kehittyneiden maiden joukossa tuotannon menetyksellä mitattuna. Bruttokansantuote supistui yli 8 % vuonna 2009, ja työttömyysaste nousi noin 3 prosenttiyksiköllä.  Rahoituksen saatavuus vaikeutui ja sen ehdot kiristyivät, mikä vaikutti monien yritysten toimintaan. Pankkien toimintakyky säilyi kuitenkin Suomessa vähintään tyydyttävänä koko kriisin ajan.

 

Rahoituksen saatavuuden vaikeutumisesta huolimatta kriisin merkittävin vaikutus Suomen talouteen tuli kansainvälisen kaupan voimakkaan supistumisen kautta.  Suomen vienti väheni viidenneksellä vuonna 2009. Viennin supistumista voimisti se, että investointihyödykkeillä on suuri merkitys viennissämme. Kriisin myötä investointitoiminta hiljeni yleisesti maailmantaloudessa. Samoin eri puolilla maailmaa käynnistynyt voimakas varastosopeutus vähensi monien suomalaisyritysten vientitoimituksia.

 

KUVA 7. Rakentaminen vilkasta Suomessa ennen kriisiä

 

Osasyynä Suomen taantuman syvyyteen oli finanssikriisiä edeltäneiden vuosien voimakas noususuhdanne. Suomen bruttokansantuote kasvoi vuosina 2004–2007 keskimäärin 4 % vuosittain. Myös varallisuushinnat nousivat: asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 6 % ja osakkeiden hinnat keskimäärin yli 17 % vuosittain. Suomen taloudessa alkoikin ilmetä ylikuumenemisen merkkejä. Tämä näkyi paitsi työmarkkinoilla, myös rakennusalalla. Rakennusinvestointien osuus bruttokansantuotteesta nousi ennen finanssikriisiä korkeimmilleen sitten 1990-alun, ja jopa eurooppalaisessa vertailussa rakentaminen oli Suomessa hyvin vilkasta. Etenkin toimitilarakentaminen lisääntyi vauhdikkaasti, kun uutta toimisto- ja liiketilaa rakennettiin.

 

Sen sijaan asuinrakentaminen alkoi hiljentyä jo ennen kriisin puhkeamista, kun asuntolainojen korkojen nousu ja korkeat asuntojen hinnat leikkasivat kysyntää. Myös pula ammattitaitoisesta työvoimasta ja rakennustarvikkeista hiljensi monia pienempiä asuinrakennustyömaita.  Jälkikäteen tarkasteltuna voidaan sanoa, että noususuhdanteen huipulla tapahtunut asuntomarkkinoiden rauhoittuminen ja siihen liittynyt asuinrakentamisen väheneminen oli Suomen kansantalouden kannalta hyvä asia ja esti nyt nähtyä suurempien vaurioiden syntymisen talouteemme.

 

Finanssikriisiä edeltäneiden vuosien voimakasta toimitilarakentamista Suomessa voidaan pitää heijastumana niistä kehityskuluista, jotka samaan aikaan vallitsivat eri puolilla maailmantaloutta ja globaaleja rahoitusmarkkinoita. Rahoitusta oli helposti saatavilla rakennushankkeisiin, ja usein sen hinta oli halpa suhteessa odotettuihin tuottoihin.

 

KUVA 8. Kiinteistökauppa vauhdittui 2006–07

 

Pankkien ja kansainvälisten rahoitusmarkkinoiden ohella rahoitusta löytyi myös mm. kotimaisista eläkeyhtiöistä. Lisäksi ulkomaisten kiinteistösijoittajien kiinnostus Suomen markkinoita kohtaan kasvoi. Ne joko ostivat valmiita kohteita tai lähtivät rahoittamaan uudiskohteita mittavin panostuksin, usein huomattavalla velkavivulla. Ulkomaisten ostajien osuus kotimaisista kiinteistökaupoista kohosikin vuosina 2006–07 yli 50 prosenttiin.  Samalla toimitilakiinteistöjen nettotuottovaatimukset alenivat. Käytännössä tämä merkitsi kiinteistöhintojen tuntuvaa nousua.

 

Finanssikriisin myötä toimitilarakentaminen on vähentynyt Suomessa tuntuvasti. Erityisesti toimistotilaa on runsaasti vapaana. Se hillitsee uudisrakentamista. Sen sijaan liiketilapuolella on nähtävissä piristymisen merkkejä. Toki rakentamisen määrä on kaukana kriisiä edeltäneiden vuosien tasosta. Myös kiinteistökaupat ovat vähentyneet huomattavasti huippuluvuistaan.  Kauppoja tehtiin viime vuonna vain noin kolmannes vuoden 2007 määrästä.  Samalla ulkomaisten sijoittajien osuus kaupoista on kutistunut. Kuten monessa muussakin maassa, myös Suomessa kiinteistömarkkinoiden toipuminen kriisiä edeltäneiden vuosien ylilyönneistä vie aikaa. Suomessa nämä ylilyönnit jäivät onneksi suhteellisen rajallisiksi. Lisäksi riskit olivat aikaisempaa enemmän hajautettuja. Kärsijöinä ovat olleet kotimaisten tahojen ohella myös ulkomaiset sijoittajat ja heidän rahoittajansa.

 

 

KUVA 9. Asuntohintojen lasku jäi lyhytaikaiseksi

 

Kriisin myötä myös Suomen asuntomarkkinoilla koettiin korjausliike, jonka aikana hinnat alentuivat, kaupankäynti hiljeni ja vapaarahoitteinen uudisrakentaminen väheni hyvin voimakkaasti.  Liike jäi kuitenkin lyhytaikaiseksi ja miedoksi. Asuntohintojen lasku oli melko vähäistä, keskimäärin reilun 6 prosentin suuruusluokkaa, ja se kesti vain muutaman neljänneksen. Hinnat kääntyivätkin pian uudelleen nousuun samalla kuin korot laskivat poikkeuksellisen matalalle.

 

Uudisrakentaminenkin on voimakkaasti lisääntynyt etenkin tuetun rakentamisen osalta, ja viime aikoina myös vapaarahoitteinen tuotanto on selvästi elpynyt. Rakennusalan suhdanneryhmä (RAKSU) arvioi, että tänä vuonna aloitetaan jopa yli 31 000 uuden asunnon rakentaminen pääpainon ollessa vapaarahoitteisessa omistusasuntotuotannossa. 

 

KUVA 10.  Uusien asuntolainojen korot Suomessa matalat

 

Asuntomarkkinoiden suhteellisen miedoksi jäänyt korjausliike johtui osin siitä, että kriisiä edeltäneen noususuhdanteen aikana vältyttiin senkaltaisilta ylilyönneiltä, joihin eräissä maissa sorruttiin. Tätä edesauttoi euriborkorkojen nousu, joka välittyi Suomessa kotitalouksien asuntoluottojen korkoihin euroalueen keskimääräistä kehitystä voimakkaammin. Valtaosassa suomalaisten kotitalouksien asuntoluotoista viitekorkona on jokin euriborkorko tai euriborkorkojen kehitystä enemmän tai vähemmän seuraileva pankkien primekorko.  Rahamarkkinakorkojen muutokset välittyvät siten Suomessa nopeasti luottokorkoihin.

Monissa muissa maissa asuntoluottojen korot on sen sijaan yleensä sidottu pidempiaikaisiin markkinakorkoihin, jolloin luottokorot muuttuvat harvemmin. Lisäksi pitkien korkojen kehitykseen vaikuttavat monet muutkin tekijät kuin rahapoliittiset toimet.

 

Kaiken kaikkiaan voidaan sanoa, että EKP:n rahapolitiikan kiristäminen vuodesta 2005 lähtien edisti suomalaisten asuntomarkkinoiden vakautta.  Vastaavasti EKP:n rahapolitiikan tuntuva keventäminen loppuvuodesta 2008 alkaen välittyi nopeasti ja voimakkaasti suomalaisten kotitalouksien asuntoluottokorkoihin. Tämä tuki osaltaan asuntojen kysyntää ja siten vaimensi kriisin vaikutuksia asuntomarkkinoilla. Verrattuna maihin, joissa asuntojen hinnat laskivat kriisin takia voimakkaasti, kotitaloussektorin taseiden heikkeneminen oli Suomessa vähäistä ja lyhytaikaista. Tämä osaltaan ylläpiti kotitalouksien kulutuskysyntää taantuman aikana.

 

KUVA 11. Kotitalouksien velkaantuminen jatkanut kasvuaan

 

Samalla kun matala korkotaso on viime aikoina tukenut taloutta, se on edesauttanut kotitalouksien velkaantumisen jatkumista. Erityisesti asuntolainojen määrä on lisääntynyt, kun asuntomarkkinat ovat vilkastuneet. Kotitalouksien velkaantumisasteen arvioidaankin nousseen vuoden 2010 aikana lähes 110 prosenttiin suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin. Jos mukaan otettaisiin myös kotitalouksien arvioitu osuus asunto-osakeyhtiöiden veloista, velka-aste nousisi vielä korkeammaksi. Kotitalouksilla on siten keskimäärin velkaa yli käytettävissä olevien vuositulojensa verran. Velkaantumisasteella mitattuna Suomi kuuluu kansainvälisessä vertailussa keskikastiin.

 

Vaikka suomalaisten kotitalouksien yhteenlaskettu velka on noussut suureksi, velanhoidon keskimääräinen rasitus kotitalouksille on tällä hetkellä poikkeuksellisen pieni. Tämä johtuu matalasta korkotasosta. Velanhoito-ongelmilta ei kuitenkaan ole täysin vältytty.  Vaikka ongelmia on todennäköisesti monissa väestöryhmissä, tyypillisesti niitä on ollut eniten matalan tulotason, nuorten ja yksin asuvien tai yksinhuoltajien kotitalouksilla.

 

Ongelmista huolimatta järjestämättömien kotitalousluottojen ja niistä pankeille aiheutuvien luottotappioiden määrä on pysynyt pienenä. Kotitaloussektorilla oli Finanssivalvonnan mukaan vuoden 2010 neljännellä neljänneksellä järjestämättömiä luottoja noin 0,5 % luottokannasta.  Tilanne poikkeaa voimakkaasti 1990-luvun alun lamasta, jolloin järjestämättömien luottojen osuus kotitalousluotoista kasvoi yli kymmenkertaiseksi nykyiseen verrattuna. Eroa selittää ennen kaikkea korkotaso, joka on nyt huomattavasti alempi kuin 1990-luvun alussa. On todennäköistä, että velanhoito-ongelmien määrä kasvaa nykyiseltä alhaiselta tasoltaan, kun korot nousevat.

Kuten viime vuosien finanssikriisi on kouriintuntuvasti osoittanut, kotitalouksien voimakas velkaantuminen ei ole vailla riskejä. Näin on erityisesti silloin, kun velkaantumiseen liittyy asuntohintojen nopea nousu ja asuntorakentamisen tuntuva lisääntyminen. Velkaantumisen kasvu heikentää kotitalouksien ja samalla koko kansantalouden kykyä sopeutua erilaisiin häiriöihin. Samalla se lisää pankkien luottotappioriskejä.

 

Talouspolitiikassa tulisikin välttää sellaisten kannustinrakenteiden luomista, jotka lisäävät kotitalouksien velkaantumista. Tämä koskee mm. verojärjestelmää.  Suomen nykyiseen verojärjestelmään sisältyvä asuntolainojen korkovähennysoikeus alentaa lainanhoidosta kotitalouksille aiheutuvaa kustannusta ja siten edesauttaa velkaantuneisuuden kasvua. Tämä vuorostaan heijastuu asuntojen kysyntään ja voi nostaa asuntojen hintatasoa, sillä asuntojen tarjonta on yleensä jäykkää myös pidemmällä aikavälillä. Korkovähennysoikeuden rajoittamiselle on siis hyviä perusteluita. Tätä onkin hiljattain ehdotettu. Alivaltiosihteeri Martti Hetemäen vetämä verotyöryhmä esitti joulukuussa julkistamassaan loppuraportissa asuntolainakorkojen verovähennysoikeuden vähittäistä supistamista.  Ryhmän esitystä on pidettävä maltillisena, ja sitä tulisi harkita vakavasti.

 

Viime vuosien finanssikriisi on johtamassa rahoitusmarkkinoiden sääntelyn merkittävään uudistamiseen globaalilla tasolla. Pankkien uudet vakavaraisuussäännökset (Basel III) hyväksyttiin G20-maiden kokouksessa marraskuussa 2010, ja ne tulevat asteittain voimaan pitkän siirtymäajan kuluessa. Uusien säännösten mukaan pankeilta mm. edellytetään jatkossa aiempaa laadukkaampia omia varoja, ja lisäksi omien varojen vähimmäisvaatimusta korotetaan suhteessa riskipainotettuihin saamisiin. Lisäksi pankkien velkaantumiselle asetetaan yläraja: uusi vaatimus vähimmäisomavaraisuusasteesta määrittelee vähimmäistason pankkien omille varoille suhteessa riskipainottamattomiin saamisiin. 

 

Vakavaraisuuden lisäksi myös pankkien maksuvalmiutta pyritään parantamaan uusilla säännöksillä.  Esimerkiksi niin sanottu pysyvän varainhankinnan vaatimus kytkee pankkien varainhankinnan pituuden antolainauksen pituuteen.  Mitä enemmän pankilla on pitkäaikaista luotonantoa, sitä pitempiaikaisempaa sen varainhankinnan pitää olla. Tällä pyritään hillitsemään pankkien liiallista tukeutumista lyhytaikaisiin velkoihin.

 

Edellä kuvatut sääntelyuudistukset vaikuttavat myös asunto- ja muuhun kiinteistörahoitukseen ja siten kiinteistömarkkinoiden kehitykseen Suomessa. Erityisesti pysyvän varainhankinnan vaatimuksella voi olla tässä suhteessa merkittäviä vaikutuksia. Koska asuntoluototus - ja osin myös muu kiinteistöluototus - on usein pitkäaikaista, pankkien pitää hankkia sen vastapainoksi enemmän pitkäaikaista rahoitusta. Tämä lisää todennäköisesti pankkien varainhankinnan keskimääräisiä kustannuksia ja voi nostaa asunto- ja muiden pitkäaikaisten luottojen hintaa. Viime kädessä vaikutuksen suuruus riippuu mm. siitä, minkälainen pankkien välinen kilpailutilanne on.

 

Toinen uusi säännös, joka voi vaikuttaa etenkin kiinteistömarkkinoiden kehitykseen, koskee vähimmäisomavaraisuusastetta.  Koska asuntoluototukseen keskittyvillä pankeilla on usein suuri mutta riskipainotetuilla pääomavaatimuksilla mitattuna vähäriskinen tase, vähimmäisomavaraisuusastevaatimus todennäköisesti edellyttää niiltä nykyistä enemmän omia varoja. Tämä voi vaikuttaa pankkien myöntämien luottojen hintaan ja saatavuuteen.

 

Tämän säännöksen merkitys Suomen kannalta kasvaa tuntuvasti, mikäli se ulotetaan koskemaan myös Kuntarahoitus Oyj:n luotonantoa.  Viranomaiset työstävät parhaillaan sääntelyn toimeenpanoa EU:ssa ja Suomessa. Kuntarahoituksella on ollut viime vuosina keskeinen rooli tuetun asuntotuotannon rahoittamisessa, ja se on hoitanut tätä tehtävää pienellä omalla pääomalla. Vähimmäisomavaraisuusastevaatimuksen myötä Kuntarahoituksen tulisi joko lisätä huomattavasti omia varojaan tai supistaa luotonantoaan.

 

Sekä pysyvän varainhankinnan vaatimus että vähimmäisomavaraisuusastevaatimus hioutunevat vielä monilta yksityiskohdiltaan siirtymäkauden aikana. Niiden käyttöönotto tapahtuu vasta vuonna 2018. On kuitenkin odotettavissa, että pankit alkavat varautua säännösten voimaantuloon hyvissä ajoin.  Vaikutukset kotimaiseen asunto- ja muuhun kiinteistöluototukseen alkavat siten vähitellen näkyä.

 

Kokonaisuudessaan sääntelyuudistusten voidaan odottaa vakauttavan kiinteistömarkkinoiden kehitystä niin Suomessa kuin muuallakin. Vaikka rahoituksen ehtojen ja saatavuuden tiukkeneminen hidastaa normaalioloissa talouden kasvua, Suomen Pankissa tehtyjen laskelmien mukaan uudistusten kokonaisvaikutus on pitkässä juoksussa Suomen talouden kannalta positiivinen, mikäli uudistukset onnistuvat vähentämään koti- ja ulkomaisia finanssikriisejä ja niistä aiheutuvia tuotannon menetyksiä oletetulla tavalla.